Parapuar adalah kawasan pengembangan pariwisata terpadu yang dikelola oleh BPOLBF (Badan Pelaksana Otorita Labuan Bajo Flores) di perbukitan Hutan Nggorang Bowosie di atas kota Labuan Bajo, Kabupaten Manggarai Barat, Nusa Tenggara Timur. BPOLBF beroperasi di bawah Kementerian Pariwisata berdasarkan Peraturan Presiden No. 32 Tahun 2018. Kawasan ini bukan resort bintang lima yang sudah jadi, bukan pula kawasan ekonomi khusus (KEK) dengan insentif fiskal — Parapuar adalah zona otoritas negara di atas lahan HPL yang sedang dalam proses pengembangan bertahap, dengan sebagian infrastruktur sudah terbangun dan sebagian besar masih dalam tahap perencanaan atau komitmen awal.
Halaman ini menyajikan fakta yang dapat diverifikasi secara independen, memisahkan apa yang sudah dibangun dari apa yang baru direncanakan, dan menandai setiap angka yang hanya bersumber dari satu sumber. Tidak ada hubungan afiliasi dengan BPOLBF, Kementerian Pariwisata, maupun pengembang atau broker mana pun.
Etimologi: Apa Arti Kata “Parapuar”?
Nama ini berakar dari bahasa Manggarai. Para berarti “pintu” atau “gerbang”, dan puar berarti “hutan”. Secara harfiah, Parapuar dapat diterjemahkan sebagai gerbang menuju hutan — rujukan langsung pada posisi kawasan ini di tepi Hutan Bowosie yang menghadap ke laut dan pelabuhan Labuan Bajo di bawahnya. Nama ini bukan kode branding yang diciptakan oleh tim pemasaran; ia sudah ada dalam perbendaharaan bahasa setempat jauh sebelum proyek pariwisata ini ada.
Desa-desa penyangga di sekitar kawasan ini mencakup Golo Bilas, Gorontalo, dan Wae Kelambu (Kecamatan Komodo, Manggarai Barat) — tiga nama yang sering muncul dalam dokumen resmi BPOLBF sebagai batas administratif kawasan parapuar labuan bajo.
Lokasi dan Akses
Kawasan Parapuar berada di perbukitan yang langsung menghadap Bandara Internasional Komodo (LBJ). Jarak tempuh dari bandara sekitar 5 menit berkendara; dari kawasan marina dan waterfront Labuan Bajo sekitar 7 menit (Tempo, 2024). Ketinggian viewpoint utama bervariasi: Natas Parapuar berada di 238 meter di atas permukaan laut, sementara area Taman Parapuar di 184 mdpl — cukup untuk menikmati panorama Labuan Bajo, Laut Flores, dan gugusan pulau-pulau Komodo secara bersamaan.
Posisi ini yang membuat kawasan Parapuar sering disebut sebagai “langit di atas Labuan Bajo” dalam materi promosi BPOLBF, meski frasa tersebut lebih tepat dipahami sebagai deskripsi geografis daripada janji kualitas.
Luas Parapuar: 400 Ha Rencana vs. ±129,6 Ha HPL Aktual
Di sinilah angka-angka yang beredar di berbagai media kerap membingungkan. Perlu dibedakan dua hal:
- ~400 hektar — Angka perencanaan total kawasan
- Angka ini konsisten digunakan dalam materi promosi BPOLBF dan BKPM serta beberapa liputan media. Namun, tidak ada dokumen kadastral atau regulasi yang tersedia secara publik yang mengonfirmasi “400 ha persis” sebagai batas yang sudah ditetapkan. Perlakukan angka ini sebagai target perencanaan, bukan luasan yang sudah dikuasai secara hukum.
- ±129,6 hektar — Luas HPL Zona 1 yang sudah bersertifikat
- Sertifikat HPL (Hak Pengelolaan) Zona 1 diterbitkan pada 12 September 2023 dan diserahkan kepada BPOLBF oleh Wakil Menteri ATR/BPN Raja Juli Antoni pada 15 September 2023 di lokasi Parapuar. Angka ini dikonfirmasi oleh beberapa sumber: windonesia.com menyebut “sekitar 129,6 ha”, Wikipedia versi Indonesia mencatat “129,60 ha” dengan tingkat pemanfaatan rencana 20,05%.
Selisih antara dua angka ini — sekitar 270 ha — mencerminkan lahan hutan yang berada dalam cakupan perencanaan tetapi belum berada di bawah HPL BPOLBF. Ini penting bagi calon investor: hanya lot-lot di dalam area HPL yang sudah bersertifikat yang secara hukum dapat ditawarkan melalui skema kerja sama BPOLBF hari ini.
Catatan tentang “129.609 Hektar” di Media Berbahasa Inggris
Beberapa laporan media berbahasa Inggris, termasuk setidaknya satu laporan dari kantor berita Antara edisi Inggris, menyebut angka “129,609 hectares”. Ini adalah kesalahan baca format angka Indonesia, bukan angka yang berbeda. Dalam penulisan angka Indonesia, koma digunakan sebagai pemisah desimal — sehingga 129,609 ha dalam teks Indonesia berarti 129,609 hektar, atau kira-kira 129,6 hektar. Jika dibaca sebagai angka Inggris (di mana koma adalah pemisah ribuan), angka itu menjadi 129.609 hektar atau sekitar 1.296 km² — hampir setara dengan luas Pulau Sumbawa, yang jelas mustahil untuk sebuah bukit di atas kota kecil. Angka yang benar adalah ±129,6 hektar.
Empat Zona Resmi Kawasan Parapuar
BPOLBF membagi kawasan Parapuar menjadi 4 zona dengan konsep pengembangan yang berbeda. Nama-nama resmi zona ini, berdasarkan pernyataan mantan kepala BPOLBF Shana Fatina dan laporan Antara, adalah:
| Zona | Nama Resmi | Luas (dilaporkan, TIDAK TERVERIFIKASI) | Konsep Utama |
|---|---|---|---|
| 1 | Cultural Zone / Zona Budaya | ±114,73 ha* | Seni, budaya Manggarai, kuliner, UMKM |
| 2 | Leisure Zone / Zona Rekreasi | ±63,59 ha* | Taman, area santai, ruang publik |
| 3 | Wildlife Zone / Zona Alam Liar | ±89,25 ha* | Koridor hutan, wisata alam, konservasi |
| 4 | Adventure Zone / Zona Petualangan | ±132,43 ha* | Zipline, luge, sepeda elevasi, cable car (direncanakan) |
*Angka luas per zona berasal dari satu sumber esai kritis (omong-omong.com, “Komodifikasi Hutan Bowosie”) dan belum dikonfirmasi oleh dokumen resmi BPOLBF. Total empat zona ≈400 ha sesuai angka perencanaan. Jangan gunakan angka per zona ini sebagai fakta pasti dalam pengambilan keputusan investasi.
Konsep 3ECNC (Etno, Eco, Edu based on Nature Conservation) juga disebutkan dalam presentasi BPOLBF sebagai payung filosofis kawasan ini, meski verifikasinya terbatas pada sumber sekunder.
Janji 20%/80%: Apa Artinya di Lapangan?
BPOLBF secara konsisten mempromosikan komitmen bahwa hanya sekitar 20% kawasan yang akan dibangun, sementara 80% dipertahankan sebagai tutupan hijau/hutan. Wikipedia versi Indonesia mencatat angka pemanfaatan rencana sebesar 20,05% dari luas HPL — artinya sekitar 25,9 hektar dari 129,6 ha yang boleh dibangun secara fisik.
Komitmen ini perlu dibaca dengan kritis. Para pengkritik — termasuk WALHI NTT dan lembaga sipil seperti Sunspirit for Justice and Peace — mencatat bahwa bahkan “20% terbangun” di dalam kawasan hutan tetap membawa dampak fragmentasi habitat, peningkatan limpasan air, dan tekanan pada sumber air Wae Mese yang menjadi pemasok utama PDAM Labuan Bajo. Infrastruktur jalan, jaringan utilitas, dan lalu lintas kendaraan memengaruhi 100% ekosistem sekitarnya, bukan hanya area fisik yang diuruk.
Angka 20% adalah janji kebijakan, bukan hasil audit lingkungan independen. Investor yang menimbang risiko reputasi — khususnya merek-merek yang berkomitmen pada ESG — perlu memeriksa ini secara mandiri sebelum menandatangani apa pun.
Struktur Lot: 19 Petak Investasi
Di atas lahan HPL-nya, BPOLBF menawarkan 19 lot investasi kepada pelaku usaha. Mekanisme hukumnya adalah skema kerja sama berbasis HPL — investor tidak membeli tanah, melainkan memperoleh hak turunan (derivative rights) melalui perjanjian kerja sama dengan BPOLBF sebagai pemegang HPL.
BPOLBF mempublikasikan enam skema kerja sama resmi, di antaranya Sewa Aset, Pinjam Pakai, KSP (Kerja Sama Pemanfaatan), BGS/BSG (Bangun Guna Serah / Bangun Serah Guna), KSPI (Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur), dan KETUPI. Skema mana yang berlaku untuk lot tertentu, berapa jangka waktunya, dan bagaimana mekanisme perpanjangannya — tidak ada dokumen publik BPOLBF yang mengonfirmasi hal ini secara spesifik untuk Parapuar. Tarif sewa per lot juga tidak dipublikasikan; negosiasi dilakukan langsung dengan divisi investasi BPOLBF.
Sebagai latar belakang hukum umum: PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah memungkinkan penerbitan HGB di atas HPL dengan jangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun. Namun apakah BPOLBF menggunakan instrumen HGB-di-atas-HPL atau perjanjian kerja sama lainnya untuk Parapuar, belum dikonfirmasi secara publik. Pastikan dasar hukum yang tepat sebelum menandatangani apa pun — dan gunakan kuasa hukum yang memahami hak atas tanah negara (HPL/HGB).
Tertarik menjelajahi opsi masuk pasar secara lebih mendalam? Formulir pertanyaan kami menghubungkan Anda dengan spesialis hukum dan market-entry independen yang telah kami verifikasi — tanpa biaya tambahan bagi Anda.
Investor yang Sudah Berkomitmen: Status Per Pertengahan 2026
Pada April 2025, Plt Direktur Utama BPOLBF Frans Teguh menyebut ada 5–6 investor yang telah berkomitmen di Parapuar. Dua nama yang dikonfirmasi secara publik:
- Dusit International (Thailand) — Lot 1.6
- Dilaporkan oleh windonesia.com (29 April 2025) dengan nilai investasi sekitar US$15 juta untuk sebuah hotel. Status: “sedang dalam proses” (in progress). TIDAK TERVERIFIKASI dari sumber kedua: nilai US$15 juta, nomor lot 1.6, tipe merek hotel (Dusit Thani vs dusitD2 vs ASAI), jumlah kamar, tanggal penandatanganan, dan jadwal groundbreaking. Belum ada hotel fisik yang berdiri per pertengahan 2026.
- PT Eigerindo Multi Produk Industri (Eiger)
- Dilaporkan dengan nilai investasi sekitar US$1,2 juta untuk toko Eiger dan kafe. Komitmen pembangunan disebutkan dimulai Oktober 2025. TIDAK TERVERIFIKASI dari sumber kedua: nilai, lot, dan status aktual konstruksi per 2026. Sumber asli menggunakan redaksi yang ambigu terkait waktu.
Total komitmen yang dilaporkan dari dua investor ini sekitar US$16,2 juta. Identitas 3–4 investor lainnya tidak dipublikasikan. Satu nama tambahan yang muncul dalam siaran pers Kemenpar adalah PT Terra SparX, yang menjalin kerja sama untuk lot wellness dan agrowisata (Lot M dan Lot N) — namun nilai investasi, jangka waktu, dan status aktualnya tidak terverifikasi.
Penting untuk diingat: komitmen investasi bukan berarti konstruksi sedang berjalan, dan konstruksi sedang berjalan bukan berarti sudah selesai. Parapuar saat ini masih dalam tahap awal, bukan destinasi yang sudah beroperasi penuh.
Apa yang Sudah Dibangun vs. Apa yang Masih Rencana
Ini adalah pembedaan paling penting yang jarang dilakukan oleh media dan materi promosi. Berdasarkan laporan yang dapat diverifikasi per pertengahan 2026:
| Elemen | Status | Sumber / Catatan |
|---|---|---|
| Jalan akses internal ±1,5 km | Sudah dibangun (sebagian besar); ~200 m tersisa per Mei 2025 | Banyak disebut di media & pidato; spesifikasi teknis tidak dipublikasikan |
| Viewpoint 360° (Natas Parapuar) | Sudah beroperasi; digunakan untuk acara Weekend at Parapuar | Antara; wonderfulkomodo.com; sindonews |
| Ruang event / area publik | Sudah digunakan — acara WAP per Agustus 2025; PENTAS x WAP Juni 2026 (1.044 pengunjung) | antaranews.com/berita/5597608; sindonews |
| HPL Zona 1 bersertifikat | Sudah diterbitkan — 12 September 2023; diserahkan 15 September 2023 | Antara EN 293823; Jakarta Post adv 2023-09-25 |
| Groundbreaking Parapuar Park | Dilaksanakan 8 Agustus 2024 | Tempo EN 1898497 |
| Hotel Dusit International | Belum dibangun — “in progress” per April 2025 | windonesia.com; nilai & lot TIDAK TERVERIFIKASI sumber kedua |
| Toko & kafe Eiger | Belum dikonfirmasi terbangun — komitmen konstruksi Okt 2025 | windonesia.com; sumber tunggal |
| Zipline, luge, cable car, sepeda elevasi | Direncanakan — Zona Petualangan, belum ada groundbreaking | Presentasi BPOLBF; Antara; belum ada kontrak konstruksi yang dipublikasikan |
| Jaringan listrik, air, telekomunikasi dalam kawasan | Sedang disiapkan — staging dari 2024; detail per lot tidak dipublikasikan | Laporan media; verifikasi dengan BPOLBF per lot |
Hutan Bowosie: Asal Lahan dan Kontroversi yang Belum Selesai
Perpres 32/2018 menetapkan sekitar 400 ha Hutan Bowosie (Nggorang Bowosie) — hutan produksi yang berfungsi sebagai penyangga ekologis Labuan Bajo — untuk dijadikan kawasan otoritas pariwisata. Proses pelepasan hutan ditempuh melalui KLHK, kemudian penerbitan HPL melalui ATR/BPN. Nomor dan tanggal SK pelepasan KLHK tidak terdapat dalam sumber yang tersedia secara publik — ini adalah kekosongan dokumentasi yang nyata, bukan hal yang sekadar tidak relevan.
Empat komunitas — Racang Buka, Kaper, Lancang, dan Nggorang — mengklaim hak adat dan penggunaan lahan jangka panjang atas Hutan Bowosie. Beberapa warga mencatat bahwa mereka telah bertani di kawasan ini sejak minimal tahun 1990-an, sebagian mengklaim lebih jauh ke dekade 1960-an. Klaim-klaim ini bersifat pernyataan warga, bukan catatan kadastral; namun klaim yang tidak tercatat tidak berarti tidak sah secara moral atau hukum adat.
Pada 2022, warga dari komunitas-komunitas tersebut secara fisik memblokir alat berat yang hendak membuka lahan di Parapuar. Demonstrasi berlanjut hingga 2022–2023 di Labuan Bajo. Organisasi seperti Sunspirit for Justice and Peace, Floresa.co, WALHI NTT, dan AMAN Nusa Bunga mendokumentasikan dan menyuarakan keberatan ini. Per pertengahan 2026, tidak ada penyelesaian komprehensif, skema kompensasi yang dipublikasikan, atau pengakuan formal klaim adat yang tercatat dalam sumber yang dapat diakses. BPOLBF melanjutkan sertifikasi HPL (2023) dan promosi investor (2025) sementara klaim tetap dalam sengketa.
Satu aspek teknis yang sering diabaikan: Bowosie adalah hutan tangkapan air. Mata air Wae Mese — pemasok utama PDAM Labuan Bajo — berada dalam ekosistem yang sama. Kota Labuan Bajo sudah mengalami kelangkaan air kronis. Para pengkritik memperingatkan bahwa konversi lahan hutan, meski hanya 20%, memperburuk kemampuan resapan air dan meningkatkan risiko banjir dan longsor — ancaman yang tidak kecil di lahan perbukitan tropis beriklim basah.
Untuk analisis lebih mendalam tentang sejarah Bowosie dan implikasinya bagi investor, lihat halaman khusus kami tentang kontroversi Hutan Bowosie.
Parapuar Bukan KEK: Cek Realitas Insentif
Parapuar bukan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Artinya, fasilitas fiskal yang berlaku di KEK pariwisata seperti Mandalika — pengurangan pajak penghasilan, kemudahan PPN/PPnBM, pembebasan bea masuk, dan kemudahan perizinan khusus KEK — tidak berlaku di Parapuar.
Apa yang ditawarkan BPOLBF adalah: kemudahan koordinasi, legalitas lahan yang diklaim “bersih dan jelas” (clean and clear) berkat status HPL, dan fasilitasi perizinan. Tidak ada insentif fiskal khusus Parapuar yang pernah dijanjikan secara publik.
Beberapa insentif umum yang mungkin berlaku (perlu dicek per kasus):
- Tax allowance PP 78/2019 — kelayakan tergantung kode KBLI dan lampiran daftar wilayah; hotel bintang standar umumnya tidak masuk daftar pionir.
- Super deduction pelatihan vokasi (PMK 128/2019) dan R&D (PMK 153/2020) — berlaku umum, bukan spesifik Parapuar.
- Tax holiday PMK 130/2020 — untuk industri pionir; hotel/pariwisata standar umumnya tidak memenuhi syarat. Status keberlakuan pasca-2025 sensitif terhadap kebijakan; verifikasi dengan konsultan pajak.
Golo Mori (zona ITDC di tenggara Labuan Bajo) juga belum berstatus KEK per peraturan pemerintah yang ditetapkan, meski ada rencana ke arah sana. Tidak ada zona di Labuan Bajo yang saat ini menawarkan fasilitas KEK penuh.
BPOLBF: Landasan Hukum dan Mandat Ganda
BPOLBF (Badan Pelaksana Otorita Labuan Bajo Flores) dibentuk oleh Perpres No. 32 Tahun 2018, ditandatangani 5 April dan diundangkan 8 April 2018. Perpres ini memberikan dua mandat yang berbeda secara substantif:
- Mandat koordinatif — koordinasi pembangunan pariwisata di 11 kabupaten di Flores dan sekitarnya.
- Mandat otorisatif (otoritatif) — hak pengelolaan langsung atas kawasan inti sekitar 400 ha di Hutan Bowosie, Manggarai Barat.
Dualisme ini penting: BPOLBF bukan hanya lembaga koordinasi seperti banyak badan pariwisata daerah, melainkan juga pemegang HPL yang memiliki kewenangan langsung atas lahan Parapuar. Investor yang ingin masuk kawasan Parapuar harus bermitra dengan BPOLBF, bukan sekadar mengajukan izin ke Pemkab Manggarai Barat.
Perpres 32/2018 tidak tercantum dalam daftar perubahan atau pencabutan di JDIH Kemenkeu maupun database BPK per data penelitian Juni 2026.
Konteks Pasar: Mengapa Labuan Bajo Menarik Perhatian
Labuan Bajo adalah salah satu dari lima Destinasi Pariwisata Super Prioritas (DPSP) Indonesia per RPJMN 2020–2024, bersama Danau Toba, Borobudur, Mandalika, dan Likupang. Penetapan ini membawa gelombang investasi infrastruktur publik — perluasan bandara, penataan waterfront, jalan — yang menjadi prasyarat bagi investasi swasta.
Pengunjung Taman Nasional Komodo mencapai 300.488 orang pada 2023, naik dari 44.492 pada 2010 (data Balai TN Komodo, dikutip dalam ScienceDirect 2025). Angka 2025 sebesar 429.509 yang beredar di beberapa media bersifat TIDAK TERVERIFIKASI dari sumber resmi; jangan jadikan angka ini dasar proyeksi finansial.
Bandara Internasional Komodo (LBJ) telah dialihkan ke skema KPBU/PPP 25 tahun kepada konsorsium PT Cardig Aero Services dan Changi Airports International — konsosiasi pertama brownfield airport PPP di Indonesia. Kapasitas desain yang dilaporkan sekitar 4 juta penumpang per tahun, meski angka resmi Kepmenhub tidak tersedia secara publik. Infrastruktur yang lebih baik adalah faktor pendukung, bukan jaminan permintaan.
Danantara Indonesia dan Qatar Investment Authority (QIA) mengumumkan kemitraan untuk proyek pariwisata greenfield di Labuan Bajo pada 31 Maret 2026 — tanpa nilai yang diungkapkan. Ini menandai masuknya dana berdaulat besar ke dalam narasi Labuan Bajo, meski lokasinya tidak identik dengan Parapuar.
Parapuar vs. Golo Mori: Perbandingan Singkat
Dua zona pengembangan pariwisata di sekitar Labuan Bajo ini sering dikacaukan. Ini bukan hal yang sama:
| Aspek | Parapuar (BPOLBF) | Golo Mori / Tana Mori (ITDC) |
|---|---|---|
| Pengelola | BPOLBF — badan otorita di bawah Kemenpar | ITDC / InJourney Tourism Development Corporation — BUMN |
| Dasar hukum | Perpres 32/2018 | PMN 2021 (penugasan kepada ITDC) |
| Luas yang dikembangkan | HPL ±129,6 ha; target ±400 ha | Dikembangkan ±20 ha; ambisi ekspansi “hingga 1.000 ha” (target, bukan akuisisi) |
| Jarak dari Labuan Bajo | ±5 menit dari bandara | ±45 menit dari kota (±25 km arah tenggara) |
| Karakter | Perbukitan hutan; alam, budaya, petualangan | Pesisir; MICE, konvensi, waterfront |
| Fasilitas MICE terbangun | Ruang event terbatas; tidak ada convention center | Golo Mori Convention Center (GMCC) — sudah beroperasi, venue ASEAN Summit 2023 |
| Status KEK | Bukan KEK | Bukan KEK (diusulkan, belum ditetapkan PP) |
| Model untuk investor | Kerja sama berbasis HPL (BPOLBF sebagai fasilitator & pemegang HPL) | Estate developer model (ITDC sebagai master developer, mirip Mandalika) |
Keduanya menawarkan proposisi yang berbeda. Golo Mori lebih jauh dari kota tetapi sudah memiliki fasilitas MICE yang beroperasi. Parapuar lebih dekat ke pusat dan memiliki keunggulan pemandangan alam, tetapi masih dalam tahap pembangunan awal.
Pertimbangan Praktis untuk Investor
Beberapa hal yang perlu diverifikasi secara independen sebelum masuk ke Parapuar:
- Instrumen hukum yang tepat untuk lot yang Anda minati — HGB di atas HPL, KSP, BGS/BSG, atau KETUPI. Minta salinan draf perjanjian dan minta lawyer yang independen, bukan rekomendasi dari pihak yang memfasilitasi deal.
- Ketersediaan utilitas per lot — listrik, air bersih, jaringan telekomunikasi. Labuan Bajo sudah mengalami kelangkaan air; tanyakan kapasitas yang dijamin per lot, bukan kapasitas sistem.
- Status lot yang diminati — apakah sudah ada investor lain yang berkomitmen? Apakah ada klaim pihak ketiga atas lahan tersebut?
- Kelayakan PT PMA — minimum investasi >IDR 10 miliar di luar tanah dan bangunan per KBLI per lokasi proyek (Peraturan BKPM No. 4/2021), perizinan via OSS-RBA. Kode KBLI relevan untuk hotel bintang: 55110.
- Dampak sosial dan lingkungan — posisi BPOLBF terhadap klaim komunitas Bowosie. Tanpa penyelesaian yang didokumentasikan, risiko reputasi dan risiko hukum jangka panjang tetap ada.
Kami dapat menghubungkan Anda dengan spesialis hukum dan market-entry independen yang telah kami verifikasi. Tidak ada yang dapat membayar untuk mengubah apa yang kami publikasikan; jika Anda melanjutkan dengan mitra atas referensi kami, mitra tersebut mungkin membayar referral fee kepada kami tanpa biaya tambahan untuk Anda. Kirim pertanyaan melalui formulir di halaman kontak kami atau WhatsApp untuk memulai percakapan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah Parapuar sudah bisa dikunjungi wisatawan sekarang?
Ya, sebagian kawasan sudah bisa dikunjungi. Viewpoint 360° di Natas Parapuar (238 mdpl) dan Taman Parapuar (184 mdpl) sudah beroperasi dan digunakan untuk acara publik seperti seri Weekend at Parapuar. Namun ini bukan destinasi wisata yang lengkap — tidak ada hotel, restoran tetap, atau atraksi adventure yang beroperasi per pertengahan 2026. Kunjungan saat ini bersifat naturalistik, bukan resort experience.
Berapa luas kawasan Parapuar yang sebenarnya — 400 hektar atau 129,6 hektar?
Keduanya benar dalam konteks yang berbeda. Sekitar 400 hektar adalah angka perencanaan total kawasan yang dipakai dalam materi promosi BPOLBF dan BKPM. Sekitar 129,6 hektar (HPL Zona 1) adalah luas yang sudah bersertifikat dan berada di bawah hak pengelolaan BPOLBF secara hukum sejak September 2023. Selisihnya — sekitar 270 hektar — masih dalam cakupan perencanaan tetapi belum berstatus HPL. Investor hanya dapat bermitra di atas lahan yang sudah ber-HPL.
Apa perbedaan antara berinvestasi di Parapuar dan membeli atau menyewa lahan di kota Labuan Bajo?
Di Parapuar, Anda tidak pernah memiliki tanah — hak Anda bersumber dari HPL BPOLBF melalui perjanjian kerja sama (kemungkinan HGB di atas HPL atau instrumen serupa, dengan jangka waktu yang belum dipublikasikan). Di kota Labuan Bajo, investor asing yang mendirikan PT PMA dapat memegang HGB atas lahan SHM privat dengan jangka waktu 30+20+30 tahun. Tanah di kota pada area sea-view prime dilaporkan bergerak di kisaran IDR 5–15 juta/m² (angka broker, tidak terverifikasi dari data transaksi). Parapuar menawarkan posisi di kawasan otoritas negara dengan dukungan fasilitas publik, sedangkan kota menawarkan lebih banyak fleksibilitas kepemilikan tetapi tanpa ekosistem kawasan yang dikelola.
Apakah Parapuar mendapat insentif pajak seperti KEK Mandalika?
Tidak. Parapuar bukan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Fasilitas fiskal KEK — pengurangan PPh badan, kemudahan PPN, pembebasan bea masuk — tidak berlaku di sini. BPOLBF menawarkan kemudahan koordinasi dan legalitas lahan, bukan insentif fiskal khusus. Konsultan pajak perlu mengkaji apakah tax allowance umum (PP 78/2019) relevan untuk konsep bisnis Anda.
Apa status klaim komunitas adat atas Hutan Bowosie?
Per pertengahan 2026, sengketa ini belum terselesaikan secara publik dan formal. Empat komunitas (Racang Buka, Kaper, Lancang, Nggorang) mengklaim hak atas lahan Bowosie. Pada 2022 warga sempat memblokir alat berat secara fisik. BPOLBF melanjutkan proses sertifikasi HPL dan promosi investor tanpa ada catatan penyelesaian komprehensif yang dipublikasikan. Bagi investor yang menimbang risiko sosial, lingkungan, dan reputasi jangka panjang, ini adalah faktor material yang harus diungkapkan dalam due diligence.