Parapuar adalah kawasan pariwisata terpadu yang dikelola oleh BPOLBF (Badan Pelaksana Otorita Labuan Bajo Flores) di perbukitan hutan Nggorang Bowosie, tepat di atas kota Labuan Bajo, Kecamatan Komodo, Kabupaten Manggarai Barat, Nusa Tenggara Timur. Angka perencanaan yang beredar secara resmi adalah ±400 ha, sementara lahan bersertifikat Hak Pengelolaan (HPL) yang sudah diserahkan kepada BPOLBF luasnya ±129,6 ha — Zona 1 — dengan serah terima dilakukan pada 15 September 2023 oleh Wakil Menteri ATR/BPN Raja Juli Antoni.
Dua angka itu sering tercampur dalam liputan media. Yang ±400 ha adalah angka rencana keseluruhan kawasan; yang ±129,6 ha adalah lahan yang sudah berstatus HPL resmi dan bisa mulai ditawarkan kepada investor. Artikel ini memisahkan keduanya dengan tegas — termasuk memisahkan apa yang sudah benar-benar terbangun dari apa yang baru berupa komitmen atau rencana.
Etimologi: Dari Bahasa Manggarai
Nama Parapuar berasal dari bahasa Manggarai: para berarti pintu atau gerbang, puar berarti hutan. Secara harafiah, Parapuar adalah “gerbang menuju hutan” (Jakarta Post adv., 6 November 2023). Nama itu tidak sekadar puitis — ia menggambarkan posisi fisik kawasan ini. Dari jalan utama Labuan Bajo, lokasi ini berjarak sekitar 5 menit dari Bandar Udara Internasional Komodo (LBJ) dan sekitar 7 menit dari kawasan Marina (Tempo EN, 2024). Dari ketinggian, kota Labuan Bajo dan Selat Flores terlihat membentang di bawah.
Kawasan ini berada di dalam Hutan Bowosie — kawasan hutan negara yang selama puluhan tahun berfungsi sebagai penyangga ekologis kota Labuan Bajo. Sejarah peralihan fungsi hutan ini menjadi zona pariwisata memiliki dimensi yang tidak bisa dilewati begitu saja; kami membahasnya secara tersendiri di artikel Hutan Bowosie dan Kontroversi Adat.
Empat Zona Resmi Parapuar
BPOLBF dan Kementerian Pariwisata secara konsisten menyebut empat zona di Parapuar. Nama-nama resminya, berdasarkan pemberitaan Antara dan materi BKPM, adalah:
- Cultural Zone (Zona Budaya)
- Pusat ekspresi budaya Manggarai Barat: pertunjukan seni, pameran tenun, arsitektur vernakular, dan ruang komunitas. Angka luas yang beredar untuk zona ini adalah ±114,73 ha — namun angka ini berasal dari satu sumber esai kritis (omong-omong.com) dan belum diverifikasi dari dokumen resmi. Kami menyajikannya sebagai referensi, bukan angka tetap.
- Leisure Zone (Zona Rekreasi)
- Area relaksasi, taman, dan fasilitas publik. Luas dilaporkan ±63,59 ha (sumber sama, BELUM TERVERIFIKASI).
- Wildlife Zone (Zona Alam Liar)
- Ruang konservasi dan interaksi dengan ekosistem hutan Bowosie. Luas dilaporkan ±89,25 ha (BELUM TERVERIFIKASI). Zona ini paling terhubung langsung dengan komitmen 80% lahan tetap hijau.
- Adventure Zone (Zona Petualangan)
- Konsep atraksi aktif: jalur sepeda, zipline, luge, cycling track melayang, forest walk, cable car, inclinator, dan viewpoint 360 derajat. Luas dilaporkan ±132,43 ha — angka ini muncul dalam sumber berbeda sebagai total HPL (bukan hanya Adventure Zone), sehingga ada inkonsistensi yang belum terselesaikan antar sumber. Atraksi-atraksi Adventure Zone yang disebut di atas belum ada yang selesai dibangun per pertengahan 2026; yang sudah ada hanyalah viewpoint 360 derajat yang digunakan untuk acara Weekend at Parapuar.
Konsep payung yang digunakan BPOLBF adalah E3NC — Etno, Eco, Edu based on Nature Conservation (presentasi BPOLBF via YouTube; sumber sekunder, BELUM TERVERIFIKASI di dokumen resmi). Janji kuantitatif yang paling sering dikutip: hanya sekitar 20% lahan yang akan dibangun, 80% sisanya dipertahankan sebagai ruang hijau dan hutan.
Struktur 19 Lot Investasi
Di atas lahan HPL ±129,6 ha (Zona 1), BPOLBF menawarkan 19 lot investasi kepada pihak swasta (Antara EN 315534; windonesia.com). Setiap lot bisa ditempuh melalui skema kerja sama dengan BPOLBF sebagai pemegang HPL — investor tidak membeli tanah, melainkan memperoleh hak turunan dari HPL tersebut, kemungkinan dalam bentuk HGB di atas HPL atau perjanjian kerja sama pemanfaatan. Detail instrumen hukum dan jangka waktu belum dipublikasikan secara resmi oleh BPOLBF; tidak ada tarif lot yang tercantum di dokumen publik manapun. Untuk memahami mekanismenya secara lebih mendalam, baca artikel kami tentang status HPL dan skema sublease Parapuar.
Dari 19 lot yang ditawarkan, hanya dua yang namanya muncul secara terbuka di sumber publik:
- Lot 1.6: hotel dari Dusit International (Thailand), dengan nilai investasi dilaporkan sekitar US$15 juta (windonesia.com, 29 April 2025). Status per pertengahan 2026: in progress — belum ada groundbreaking yang dikonfirmasi, dan tidak ada informasi publik tentang jumlah kamar atau sub-merek Dusit yang akan digunakan. BELUM TERVERIFIKASI dari sumber kedua.
- Lot M dan Lot N: PT Terra SparX, kerja sama wellness dan agrowisata dengan BPOLBF (siaran pers Kemenpar). Nilai investasi dan status terkini tidak dipublikasikan.
Lot-lot lain tidak diidentifikasi secara publik. BPOLBF menyebut total ada 5-6 investor yang sudah berkomitmen per April 2025 (Frans Teguh, Plt Dirut BPOLBF, dikutip Antara), namun hanya Dusit, Eiger, dan PT Terra SparX yang disebut namanya. Identitas investor ketiga hingga keenam belum dikonfirmasi dari sumber publik mana pun.
Apa yang Sudah Ada vs Apa yang Baru Rencana
Ini adalah pertanyaan yang paling sering salah dijawab — oleh siapapun, termasuk situs-situs promosi resmi. Iklan dan siaran pers kerap menyebut zipline, cable car, dan luge seolah sudah bisa dinikmati. Kenyataannya berbeda.
| Elemen | Status per Pertengahan 2026 | Sumber |
|---|---|---|
| Sertifikat HPL Zona 1 (±129,6 ha) | SUDAH ADA — diserahkan 15 September 2023 | Antara EN 293823; Jakarta Post adv. 2023-09-25 |
| Jalan akses internal ±1,5 km | SUDAH ADA — dibangun; ±200 m masih tersisa (Mei 2025) | Laporan media; pidato BPOLBF 2025 |
| Viewpoint 360 derajat (Natas Parapuar, ±238 mdpl) | SUDAH ADA — digunakan aktif untuk acara Weekend at Parapuar | wonderfulkomodo.com; antaranews.com 2025-2026 |
| Ruang acara / event space | SUDAH ADA — WAP edisi 6 Juni 2026 menarik 1.044 pengunjung | antaranews.com/berita/5597608; sindonews 2026 |
| Groundbreaking Parapuar Park | SUDAH DILAKUKAN — 8 Agustus 2024 | Tempo EN 1898497, 2024 |
| Hotel Dusit International (Lot 1.6) | RENCANA / IN PROGRESS — belum ada groundbreaking dikonfirmasi | windonesia.com, April 2025; BELUM TERVERIFIKASI |
| Eiger Store + Coffee Shop | RENCANA — komitmen mulai konstruksi Oktober 2025 (BELUM TERVERIFIKASI) | windonesia.com, April 2025 |
| Zipline, luge, cable car, inclinator | BELUM DIBANGUN — konsep Adventure Zone, belum ada kontrak konstruksi publik | Konsep BPOLBF/BKPM; tidak ada laporan pembangunan |
| Listrik, air, telekomunikasi (infrastruktur utilitas) | DALAM TAHAP PENGEMBANGAN — “staged dari 2024”; verifikasi per-lot dengan BPOLBF | Media 2024; tidak ada dokumentasi proyek-level publik |
Satu catatan penting tentang angka pengunjung: laporan event PENTAS x WAP 6 Juni 2026 menyebut 1.044 pengunjung dalam satu hari. Angka 2.000 pengunjung yang kadang muncul di media tidak dapat kami verifikasi sumbernya secara spesifik — kami tidak mencantumkannya sebagai angka tetap.
Dasar Hukum dan BPOLBF
BPOLBF dibentuk berdasarkan Perpres No. 32 Tahun 2018 tentang Badan Otorita Pengelola Kawasan Pariwisata Labuan Bajo Flores, ditandatangani 5 April 2018. Perpres ini memberi BPOLBF dua mandat: fungsi koordinatif atas pengembangan pariwisata di 11 kabupaten di Flores, dan fungsi otoratif (pengelolaan langsung) atas kawasan inti ±400 ha di Hutan Bowosie, Manggarai Barat. HPL adalah instrumen hukum yang digunakan — BPOLBF memegang Hak Pengelolaan atas nama negara, dan investor memperoleh hak turunan dari BPOLBF, bukan dari pasar tanah privat.
Satu catatan tentang angka yang sering salah dikutip: sejumlah laporan berbahasa Inggris, termasuk rilis Antara versi Inggris, menulis “129,609 hectares.” Ini adalah kesalahan format angka. Dalam format Indonesia, “129,609 ha” berarti 129,609 ha — bukan 129.609 hektar dalam pengertian ribuan. Angka yang benar adalah ±129,6 ha (seperti yang dikonfirmasi oleh windonesia.com “about 129.6 ha” dan Wikipedia Indonesia “129,60 ha”). Angka 129.609 hektar akan setara dengan 1.296 km2 — lebih besar dari Provinsi Bali — dan jelas tidak masuk akal secara geografis untuk sebuah kawasan di atas Labuan Bajo.
Parapuar di Peta Investasi: Perbandingan Singkat
Bagi investor yang sedang mengevaluasi opsi di kawasan Labuan Bajo-Flores, ada tiga jalur berbeda yang perlu dipahami perbedaannya:
| Aspek | Parapuar (BPOLBF) | Golo Mori (ITDC) | Tanah Privat Kota Labuan Bajo |
|---|---|---|---|
| Pengelola | BPOLBF (otorita kementerian pariwisata) | ITDC/InJourney (BUMN, seperti Mandalika) | Pemilik tanah individu / yayasan / perusahaan swasta |
| Status tanah | HPL negara; investor dapat HGB di atas HPL atau KSP | Lahan BUMN; skema investasi ITDC estate | SHM (freehold) atau SHGB; bisa di-HGB-kan oleh PT PMA |
| Posisi fisik | Perbukitan hutan, ±238 mdpl, view Selat Flores | Pesisir, ±25 km dari kota, ±45 menit perjalanan | Beragam: waterfront, perbukitan, pinggiran kota |
| Infrastruktur MICE yang sudah jadi | Belum ada (masih konsep) | Golo Mori Convention Center (GMCC) sudah beroperasi; venue ASEAN Summit 2023 | Tidak ada infrastruktur khusus MICE |
| Status KEK | Bukan KEK — tidak ada insentif fiskal KEK | Diusulkan jadi KEK, tapi belum ditetapkan PP | Tidak berlaku |
| Harga lahan (indikatif) | Tidak dipublikasikan; negosiasi langsung dengan BPOLBF | Tidak dipublikasikan | Laporan broker: IDR 500 ribu-15 juta/m2 (BELUM TERVERIFIKASI, bukan data transaksi) |
Perbandingan lebih mendalam antara Parapuar dan Golo Mori tersedia di artikel kami tentang Golo Mori dan perbandingan zona investasi Labuan Bajo.
Parapuar Bukan Kawasan KEK
Ini sering salah dipahami. Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) membawa fasilitas fiskal khusus: pengurangan PPh badan, kemudahan PPN/PPnBM, pembebasan bea masuk, dan kemudahan perizinan berbasis PP 40/2021. Parapuar tidak termasuk KEK, sehingga fasilitas-fasilitas itu tidak berlaku secara otomatis. Golo Mori (ITDC) sedang diusulkan sebagai KEK, tapi juga belum ditetapkan lewat Peraturan Pemerintah.
Apa yang ditawarkan BPOLBF adalah fasilitasi: lahan dengan legalitas HPL yang “clean and clear” (pernyataan BPOLBF 2023), koordinasi perizinan, dan akses ke jaringan pemerintah. Itu berharga — tapi bukan insentif fiskal. Investor perlu memverifikasi sendiri apakah ada tax allowance umum (PP 78/2019) atau super deduction yang bisa diklaim berdasarkan KBLI dan lokasi spesifik. Baca rangkuman kami di Insentif Investasi Parapuar: Cek Faktanya.
Jika Anda sedang mengevaluasi entry ke Parapuar secara serius dan ingin terhubung dengan spesialis hukum atau market-entry independen yang kami verifikasi, Anda bisa mengajukan pertanyaan melalui formulir permintaan kami atau WhatsApp — kami akan menghubungkan Anda tanpa biaya tambahan. Catatan transparansi: jika Anda kemudian melanjutkan proses dengan mitra yang kami perkenalkan, mereka mungkin membayar referral fee kepada kami, tanpa biaya tambahan di pihak Anda.
Kontroversi yang Tidak Boleh Diabaikan
Perpres 32/2018 mendesignasikan ±400 ha Hutan Bowosie — kawasan hutan negara yang menjadi penyangga air dan ekologis kota Labuan Bajo — sebagai zona otorita pariwisata. Proses pelepasan hutan melalui KLHK dan penerbitan HPL melalui ATR/BPN berlangsung beberapa tahun, dan sepanjang proses itu ada penolakan nyata dari komunitas di lapangan.
Empat kampung — Racang Buka, Kaper, Lancang, dan Nggorang — mengklaim penguasaan dan pengolahan lahan di Hutan Bowosie selama puluhan tahun (sebagian warga menyebut sejak era 1960-an-1970-an; berdasarkan pernyataan warga, bukan rekam kadaster). Pada 2022, warga secara fisik menghalangi alat berat yang hendak membuka lahan di area Parapuar. Advokasi dilakukan oleh Sunspirit for Justice and Peace, Floresa.co, WALHI NTT, dan AMAN Nusa Bunga. Per pertengahan 2026, tidak ada penyelesaian komprehensif atau pengakuan formal klaim adat yang terdokumentasi secara publik — proses sertifikasi HPL (2023), groundbreaking (2024), dan promosi investor (2025) berjalan sementara klaim tetap dipersengketakan.
Hutan Bowosie juga berfungsi sebagai daerah tangkapan air; sumber mata air Wae Mese — sumber utama PDAM Labuan Bajo — berada di kawasan ini. Kota Labuan Bajo sudah menghadapi kelangkaan air kronis; para pengkritik memperingatkan bahwa pembukaan lahan akan memperburuk resapan air dan risiko longsor. Janji “80% tetap hijau” dipersoalkan oleh kelompok lingkungan sebagai tidak cukup, karena dampak fragmentasi habitat dan infrastruktur tetap ada meski secara statistik area terbangun kecil.
Kami menyajikan ini bukan untuk menghambat pertimbangan investasi, melainkan karena investor yang melakukan due diligence sungguhan perlu mengetahui konteks sosial-lingkungan ini. Artikel mendalam tersedia di Hutan Bowosie: Sejarah, Klaim Adat, dan Kontroversi.
Ringkasan Angka Kunci Parapuar
- Luas perencanaan kawasan
- ±400 ha (angka promosi resmi BPOLBF/BKPM; belum dikonfirmasi dokumen kadaster publik)
- Luas HPL Zone 1 yang sudah bersertifikat
- ±129,6 ha (Wikipedia ID: 129,60 ha; windonesia.com: “about 129.6 ha”; diserahkan 15 September 2023)
- Porsi yang dapat dibangun
- ~20% dari area HPL = ±25,92 ha (Wikipedia ID menyebut 20,05% utilisasi HPL)
- Jumlah lot investasi
- 19 lot (Antara EN 315534; windonesia.com)
- Total investasi yang diumumkan (per April 2025)
- US$16,2 juta dari dua investor: Dusit ~US$15 juta + Eiger ~US$1,2 juta (Antara EN 315534; BELUM TERVERIFIKASI dari sumber independen)
- Jumlah investor yang berkomitmen
- “5-6 investor” per pernyataan Frans Teguh, Plt Dirut BPOLBF, April 2025; hanya Dusit, Eiger, dan PT Terra SparX yang disebutkan namanya secara publik
- Jarak dari Bandara Komodo (LBJ)
- ~5 menit (Tempo EN 2024); jarak dalam km belum terverifikasi
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah Parapuar sudah buka untuk wisatawan umum?
Sebagian sudah bisa dikunjungi. Viewpoint 360 derajat (Natas Parapuar, ±238 mdpl) dan area acara di atasnya sudah aktif digunakan, termasuk untuk seri acara Weekend at Parapuar (WAP) yang rutin digelar BPOLBF. Namun atraksi utama yang sering disebut — zipline, cable car, luge, elevated cycling track — belum dibangun per pertengahan 2026. Cek halaman infrastruktur kami untuk status terbaru sebelum merencanakan perjalanan.
Apa perbedaan ±400 ha dan ±129,6 ha yang sering muncul di berita Parapuar?
Angka ±400 ha adalah total luas rencana kawasan Parapuar yang secara konsisten digunakan BPOLBF dan Kementerian Pariwisata dalam materi promosi. Angka ±129,6 ha adalah luas lahan yang sudah berstatus HPL resmi — Zona 1 — yang sertifikatnya diserahkan pada 15 September 2023. HPL inilah yang menjadi dasar hukum penawaran 19 lot kepada investor. Zona-zona lain (sekitar 270 ha sisanya) masih dalam proses perencanaan dan belum berstatus HPL.
Bisakah investor asing atau WNA memegang lahan di Parapuar?
WNA tidak bisa memiliki tanah secara langsung di Indonesia (Hak Milik tertutup bagi asing berdasarkan UUPA UU 5/1960). Mekanisme yang berlaku di Parapuar adalah investasi melalui PT PMA yang kemudian mendapatkan hak turunan dari HPL BPOLBF — kemungkinan berupa HGB di atas HPL. Jangka waktu dan detail instrumen hukum belum dipublikasikan oleh BPOLBF; investor harus memverifikasi langsung dengan divisi investasi BPOLBF dan didampingi konsultan hukum independen. Kami dapat menghubungkan Anda dengan spesialis yang kami verifikasi melalui formulir permintaan kami.
Apakah ada insentif pajak khusus untuk investasi di Parapuar?
Tidak ada insentif fiskal khusus yang berlaku secara otomatis. Parapuar bukan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), sehingga fasilitas PP 40/2021 tidak berlaku. Fasilitas umum seperti tax allowance (PP 78/2019) mungkin bisa diklaim tergantung KBLI dan kondisi spesifik proyek, tapi ini harus diverifikasi kasus per kasus. Bacaan lebih lengkap ada di artikel kami tentang realita insentif investasi di Parapuar.
Apa itu Weekend at Parapuar (WAP) dan apakah itu tanda kawasan sudah siap?
Weekend at Parapuar (WAP) adalah seri acara aktivasi yang diselenggarakan BPOLBF di viewpoint dan ruang acara yang sudah ada — menampilkan pasar UMKM, pertunjukan seni, dan musik. Edisi PENTAS x WAP pada 6 Juni 2026 menarik 1.044 pengunjung (antaranews.com). Ini menandakan bahwa infrastruktur dasar sudah cukup untuk menyelenggarakan acara outdoor, tapi bukan berarti kawasan sebagai destinasi wisata lengkap sudah siap. Atraksi permanen, hotel, dan fasilitas komersial masih dalam tahap perencanaan atau pembangunan awal.