Apakah Golo Mori termasuk KEK? Jawabannya tegas: tidak — dan hal yang sama berlaku untuk Parapuar. Per pertengahan 2026, tidak ada satu pun dari kedua kawasan ini yang telah ditetapkan sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) melalui Peraturan Pemerintah, yang merupakan satu-satunya instrumen hukum yang dapat memberikan status KEK di Indonesia. Golo Mori tercatat dalam perbincangan publik sebagai kawasan yang sedang diusulkan menjadi KEK, sementara Parapuar tidak pernah diajukan sebagai KEK sama sekali. Bagi investor yang menghitung insentif fiskal berbasis KEK ke dalam model bisnis mereka, ini bukan detail kecil — ini adalah perbedaan antara ada dan tidak adanya fasilitas pajak yang sangat substansial.
Apa Itu KEK dan Bagaimana Statusnya Ditetapkan?
KEK adalah Kawasan Ekonomi Khusus — sebuah kawasan yang ditetapkan oleh pemerintah pusat untuk mendapatkan perlakuan khusus di bidang ekonomi, termasuk fiskal dan kepabeanan. Di Indonesia, dasar hukumnya adalah UU No. 39 Tahun 2009 tentang KEK, diubah oleh UU Cipta Kerja 2020, dengan aturan pelaksanaan teknis di antaranya PP No. 40 Tahun 2021 yang mengatur fasilitas dan kemudahan di dalam KEK.
Yang sering luput dari perhatian: sebuah kawasan tidak otomatis menjadi KEK hanya karena ada rencana, usulan, MoU, atau siaran pers. Proses formalnya memerlukan beberapa tahap: usulan dari gubernur atau badan usaha pemohon, evaluasi oleh Dewan Nasional KEK, hingga penetapan melalui Peraturan Pemerintah (PP). Tanpa PP penetapan, kawasan itu bukan KEK — tidak peduli seberapa banyak materi promosi investasi yang sudah beredar.
Dewan Nasional KEK memublikasikan daftar KEK yang telah resmi ditetapkan. Per waktu penulisan ini, tidak ada Golo Mori di daftar tersebut. Investor yang ingin memverifikasi secara mandiri dapat mengakses situs resmi Dewan Nasional KEK atau laman BKPM/Kementerian Investasi. Jika nama kawasan tidak muncul di sana dengan nomor PP yang tercantum, statusnya belum KEK.
Status Golo Mori: Usulan, Bukan Kenyataan
Golo Mori adalah kawasan pariwisata yang dikembangkan oleh ITDC / InJourney Tourism Development Corporation (PT Pengembangan Pariwisata Indonesia), BUMN, berdasarkan penugasan PMN 2021. Lokasi kawasan ini di Desa Golo Mori, sekitar 45 menit dari Labuan Bajo, di pesisir yang menghadap ke laut. Infrastruktur andalan yang sudah terbangun adalah Golo Mori Convention Center (GMCC), yang diresmikan pada 6 Desember 2023 oleh Menteri BUMN Erick Thohir dan sebelumnya menjadi lokasi KTT ASEAN ke-42 pada Mei 2023.
Ambisi pengembangan Golo Mori memang besar — ada target ekspansi hingga 1.000 hektare, meski luas area yang sudah dikembangkan baru sekitar 20 hektare. Dan dalam berbagai forum investasi, nama KEK Golo Mori memang disebut-sebut. Republika pada 2023 melaporkan bahwa status KEK Golo Mori masih bersifat usulan dan belum ditetapkan lewat Peraturan Pemerintah.
Artinya: per pertengahan 2026, KEK Golo Mori adalah rencana, bukan fakta hukum. Status ini bisa berubah jika pemerintah menerbitkan PP penetapan — tapi itu harus diverifikasi terlebih dulu, bukan diasumsikan.
Ini penting karena sejumlah materi pemasaran yang beredar di internet — beberapa di antaranya dari agen broker atau konsultan investasi — menyebut potensi KEK Golo Mori seolah-olah sudah pasti atau sudah berlaku. Investor yang membaca materi seperti itu perlu menyadari bahwa klaim tersebut mendahului kenyataan hukum.
Status Parapuar: Bukan KEK, Tidak Pernah Diajukan
Parapuar adalah kawasan pariwisata terpadu di perbukitan Nggorang Bowosie di atas Labuan Bajo, dikelola oleh BPOLBF (Badan Pelaksana Otorita Labuan Bajo Flores) berdasarkan Perpres No. 32 Tahun 2018. BPOLBF memegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL) atas sekitar 129,6 hektare kawasan inti (Zone 1), dengan sertifikat HPL diserahterimakan pada 15 September 2023.
Parapuar bukan KEK dan tidak pernah diajukan sebagai KEK. Model pengelolaannya berbeda secara fundamental dari KEK: BPOLBF berfungsi sebagai otoritas koordinatif dan pelaksana di kawasan tersebut, bukan sebagai badan usaha pemegang lisensi KEK. Investor yang masuk ke Parapuar melakukannya melalui skema kerja sama dengan BPOLBF — seperti HGB di atas HPL atau skema kerja sama lainnya — bukan melalui pintu masuk KEK.
Perlu dicatat juga bahwa BPOLBF dalam materi publiknya tidak pernah menjanjikan fasilitas fiskal KEK bagi investor Parapuar. Yang ditawarkan adalah kepastian lahan (HPL yang telah tersertifikasi dan disebut sebagai bersih dan jelas), fasilitasi koordinasi perizinan, dan kemudahan akses ke mekanisme kerja sama. Itu berbeda secara substansial dari insentif pajak yang dikaitkan dengan KEK.
Apa yang Sebenarnya Ditawarkan PP 40/2021 di Dalam KEK?
Mengapa ini penting secara angka? Karena fasilitas yang tersedia di dalam KEK, berdasarkan PP No. 40 Tahun 2021, sangat signifikan. Berikut gambaran singkatnya:
- Pengurangan PPh Badan
- Tax holiday atau tax allowance khusus KEK, dengan besaran dan durasi yang bergantung pada nilai investasi dan sektor — bisa mencapai pembebasan PPh hingga 20 tahun untuk investasi tertentu.
- Fasilitas PPN dan PPnBM
- Tidak dipungut atau dibebaskan PPN/PPnBM atas pemasukan barang tertentu ke dalam KEK, tergantung jenis kegiatan usaha.
- Pembebasan Bea Masuk
- Pemasukan barang dari luar negeri ke KEK untuk keperluan pembangunan dan operasional dapat dibebaskan dari bea masuk.
- Kemudahan Ketenagakerjaan dan Keimigrasian
- Prosedur izin tenaga kerja asing dan keimigrasian yang dipermudah di dalam kawasan KEK.
- Kemudahan Pertanahan
- Pemberian HGB di atas HPL atau HP di dalam KEK dengan mekanisme yang lebih terstandarisasi.
Tidak satu pun dari fasilitas di atas berlaku secara otomatis di Golo Mori atau Parapuar selama keduanya belum berstatus KEK resmi. Seorang investor yang membangun hotel di Parapuar hari ini menghadapi rezim pajak umum yang berlaku di Indonesia — bukan rezim KEK.
Jika Anda sedang mengevaluasi struktur investasi di kawasan ini dan ingin memahami opsi insentif yang sebenarnya tersedia, formulir pertanyaan kami dapat menghubungkan Anda dengan spesialis entry-market independen yang berpengalaman di NTT.
Apa yang Tersedia: Insentif Umum yang Perlu Dicek Per Kasus
Tidak adanya status KEK bukan berarti tidak ada insentif sama sekali. Beberapa jalur insentif umum yang mungkin relevan — tergantung struktur proyek, KBLI, dan lokasi — antara lain:
Tax Allowance (PP 78/2019)
PP No. 78 Tahun 2019 tentang Fasilitas Pajak Penghasilan untuk Penanaman Modal di Bidang-Bidang Usaha Tertentu dan/atau di Daerah-Daerah Tertentu menyediakan pengurangan PPh badan (tax allowance) bagi investasi di sektor dan daerah tertentu. Fasilitas ini meliputi pengurangan PPh sebesar 30% dari nilai investasi selama 6 tahun, penyusutan dipercepat, kompensasi kerugian diperpanjang, dan tarif PPh atas dividen yang lebih rendah.
Namun, klaim ini bergantung pada dua syarat yang harus diverifikasi per proyek: (1) apakah KBLI usaha Anda masuk dalam lampiran PP 78/2019, dan (2) apakah lokasi proyek masuk dalam daerah yang ditunjuk. NTT termasuk dalam kategori daerah yang dipertimbangkan, tapi tidak semua KBLI pariwisata masuk daftar — ini harus dicek secara spesifik oleh konsultan pajak Anda, bukan diasumsikan.
Super Deduction untuk Pelatihan Vokasi dan R&D
PMK 128/2019 menawarkan super deduction hingga 200% dari biaya pelatihan vokasi yang memenuhi syarat. PMK 153/2020 menawarkan super deduction untuk kegiatan R&D di Indonesia. Bagi operator resort atau hotel yang melibatkan program pelatihan terstruktur, ini bisa menjadi pengurang pajak yang bermakna — meski kepatuhan administrasinya cukup ketat.
Tax Holiday (PMK 130/PMK.010/2020)
Tax holiday dalam skema ini ditujukan untuk industri pionir. Daftar industri pionir dalam regulasi ini umumnya tidak mencakup hotel atau akomodasi pariwisata konvensional. Artinya, tax holiday kemungkinan besar tidak relevan untuk proyek hotel atau resort standar di Parapuar atau Golo Mori. Catatan: kebijakan daftar pionir bisa direvisi; selalu verifikasi terhadap versi PMK yang berlaku saat pengajuan.
Fasilitas DPSP (Super Priority Destination)
Labuan Bajo adalah salah satu dari lima Destinasi Super Prioritas (DPSP) berdasarkan RPJMN 2020-2024. Status ini menempatkan Labuan Bajo dalam prioritas anggaran dan koordinasi pemerintah, namun bukan merupakan fasilitas fiskal yang dapat diklaim langsung oleh investor. Manfaatnya lebih bersifat infrastruktur publik dan perhatian kebijakan daripada insentif pajak terstruktur.
Perbandingan Status: Golo Mori vs Parapuar vs KEK Resmi
| Aspek | Golo Mori (ITDC) | Parapuar (BPOLBF) | KEK Resmi (misal: Mandalika) |
|---|---|---|---|
| Status KEK | Usulan / belum ada PP | Bukan KEK, tidak diajukan | Ditetapkan PP, terdaftar resmi |
| Developer | ITDC/InJourney (BUMN) | BPOLBF (otorita Kemenpar) | Badan usaha pemegang KEK |
| Fasilitas PP 40/2021 | Tidak berlaku | Tidak berlaku | Berlaku penuh |
| Tax holiday KEK | Tidak tersedia | Tidak tersedia | Tersedia sesuai ketentuan |
| Fasilitas PPN/PPnBM | Tidak berlaku | Tidak berlaku | Tidak dipungut/dibebaskan |
| Pembebasan bea masuk | Tidak berlaku | Tidak berlaku | Berlaku untuk barang ke KEK |
| Tax allowance PP 78/2019 | Mungkin, cek per kasus | Mungkin, cek per kasus | Mungkin, di luar fasilitas KEK |
| Status lahan | ITDC estate ~20 ha operasional | HPL BPOLBF ~129,6 ha Zone 1 | Beragam sesuai PP penetapan |
Mengapa Materi Broker Sering Mengaburkan Ini?
Ada kecenderungan yang cukup umum dalam materi pemasaran investasi — baik dari agen properti, konsultan market-entry, maupun beberapa lembaga promosi — untuk menyebut potensi KEK, tax holiday, atau insentif fiskal yang sedang dalam proses seolah-olah sudah pasti akan terwujud. Motivasinya mudah dipahami: insentif fiskal adalah salah satu elemen yang paling efektif untuk mempercepat keputusan investasi.
Masalahnya, yang sedang diusulkan dan yang sudah berlaku adalah dua kondisi yang sangat berbeda secara hukum dan finansial. Jika sebuah model investasi dibangun di atas asumsi bahwa KEK Golo Mori akan segera ditetapkan, investor menanggung risiko bahwa asumsi itu tidak terwujud dalam timeline yang diperhitungkan — atau tidak terwujud sama sekali.
Sebagai panduan editorial independen, Parapuar Investment Intelligence tidak berafiliasi dengan BPOLBF, ITDC, kementerian, broker, atau pengembang mana pun. Kami tidak menjual lahan atau produk investasi. Jika Anda ingin mengeksplorasi opsi-opsi yang relevan untuk proyek spesifik Anda, hubungi tim kami untuk mendapatkan rekomendasi spesialis hukum dan market-entry independen yang terverifikasi — atau WhatsApp kami untuk diskusi awal yang tidak mengikat.
Implikasi bagi Due Diligence Investor
Bagi investor yang sedang mengevaluasi Golo Mori atau Parapuar, ada beberapa langkah konkret yang perlu dilakukan sebelum mengunci asumsi insentif fiskal:
Pertama, verifikasi status KEK Golo Mori secara langsung ke Sekretariat Dewan Nasional KEK atau laman resmi BKPM/Kementerian Investasi. Cari nomor PP penetapan. Jika tidak ada, status KEK belum berlaku.
Kedua, untuk Parapuar, tanyakan langsung kepada BPOLBF insentif spesifik apa yang tersedia bagi investor lot di kawasan ini. Bandingkan jawaban formal (surat atau dokumen resmi) dengan klaim lisan atau materi promosi.
Ketiga, libatkan konsultan pajak Indonesia yang berpengalaman di sektor pariwisata untuk menilai apakah proyek Anda memenuhi syarat untuk tax allowance PP 78/2019 berdasarkan KBLI dan lokasi spesifik — bukan berdasarkan asumsi umum.
Keempat, pisahkan dengan tegas antara apa yang sudah terbangun dan apa yang masih dalam rencana. Di Parapuar per pertengahan 2026, yang sudah ada secara fisik adalah jalan akses sekitar 1,5 km dan area viewpoint 360 derajat yang digunakan untuk event Weekend at Parapuar. Komitmen investor yang dilaporkan — hotel Dusit (dilaporkan US$15 juta di Lot 1.6, satu sumber, belum terverifikasi ganda), toko Eiger (dilaporkan US$1,2 juta), fasilitas wellness PT Terra SparX — semuanya masih dalam kategori komitmen atau rencana, bukan aset terbangun.
Kelima, infrastruktur dasar seperti utilitas (air, listrik, telekomunikasi) di Parapuar masih dalam tahap pengembangan. Investor perlu memverifikasi ketersediaan utilitas per lot langsung dengan BPOLBF, bukan mengasumsikannya sudah tersedia.
Lima Poin Kunci untuk Investor
- Golo Mori bukan KEK. Status KEK masih usulan, belum ada PP penetapan. Fasilitas PP 40/2021 tidak berlaku.
- Parapuar bukan KEK dan tidak pernah diajukan sebagai KEK. Fasilitas PP 40/2021 tidak berlaku di kawasan ini.
- Tax allowance PP 78/2019 mungkin relevan — tapi hanya jika KBLI dan lokasi proyek Anda memenuhi syarat; ini wajib diverifikasi per kasus oleh konsultan pajak, bukan diasumsikan.
- Facilitation dari BPOLBF atau ITDC bukan insentif fiskal. Kepastian lahan, koordinasi perizinan, dan akses ke investor relations adalah bentuk dukungan non-fiskal yang berharga, tapi berbeda dari tax holiday atau pembebasan PPN.
- Verifikasi selalu lebih aman dari asumsi. Cek langsung ke Dewan Nasional KEK, BKPM, dan konsultan pajak independen — bukan ke materi promosi investasi semata.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah golo mori termasuk KEK (Kawasan Ekonomi Khusus)?
Tidak. Per pertengahan 2026, Golo Mori belum ditetapkan sebagai KEK melalui Peraturan Pemerintah. Status KEK Golo Mori masih dalam tahap usulan. Untuk memverifikasi status terkini, cek langsung ke daftar resmi Dewan Nasional KEK.
Apakah Parapuar mendapatkan insentif fiskal KEK?
Tidak. Parapuar bukan KEK dan tidak pernah diajukan sebagai KEK. Fasilitas fiskal PP 40/2021 — termasuk tax holiday KEK, pembebasan PPN, dan bea masuk — tidak berlaku di Parapuar. Insentif yang mungkin relevan adalah fasilitas umum seperti tax allowance PP 78/2019, yang harus dievaluasi kasus per kasus berdasarkan KBLI dan lokasi proyek.
Apa perbedaan antara Golo Mori dan Parapuar dari sisi model investasi?
Golo Mori dikelola oleh ITDC/InJourney (BUMN), difokuskan pada MICE dan pariwisata pesisir, dengan model pengembangan estate-developer. Parapuar dikelola oleh BPOLBF (otorita Kemenpar), berlokasi di perbukitan hutan Bowosie di atas Labuan Bajo, dan menawarkan 19 lot kepada investor melalui skema kerja sama HPL. Keduanya bukan KEK per pertengahan 2026.
Jika berinvestasi di kawasan non-KEK seperti Parapuar, insentif apa yang bisa dicari?
Opsi yang perlu dievaluasi meliputi: tax allowance PP 78/2019 (jika KBLI dan lokasi memenuhi syarat), super deduction pelatihan vokasi (PMK 128/2019) jika ada program pelatihan terstruktur, dan fasilitas umum investasi lainnya. Semua ini harus diverifikasi oleh konsultan pajak Indonesia berlisensi berdasarkan profil proyek spesifik Anda.
Kapan status KEK Golo Mori bisa berubah, dan apa dampaknya bagi investor?
Status KEK hanya berubah setelah PP diterbitkan. Tidak ada timeline publik yang dapat dikonfirmasi per pertengahan 2026. Jika KEK Golo Mori akhirnya ditetapkan, investor yang sudah beroperasi sebelum penetapan perlu memeriksa ketentuan transisi dalam PP tersebut — manfaat KEK tidak otomatis berlaku retroaktif untuk investasi yang sudah berjalan sebelum penetapan, tergantung klausul spesifik dalam regulasinya.