BPOLBF adalah singkatan dari Badan Pelaksana Otorita Pariwisata Labuan Bajo Flores — sebuah badan otorita di bawah Kementerian Pariwisata Republik Indonesia yang dibentuk berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 32 Tahun 2018, ditandatangani 5 April 2018 dan diundangkan 8 April 2018. Mandat utamanya terbagi dua: fungsi koordinatif atas pengembangan pariwisata di 11 kabupaten di Flores dan sekitarnya, serta fungsi otoritatif atas kawasan inti seluas sekitar 400 ha di Hutan Bowosie, Manggarai Barat — kawasan yang kini dikenal sebagai Parapuar. Artikel ini adalah penjelasan independen; situs ini tidak berafiliasi dengan BPOLBF, Kementerian Pariwisata, ITDC, atau pengembang mana pun.
Dasar Hukum: Apa yang Dimandatkan Perpres 32/2018?
Perpres 32/2018 adalah satu-satunya landasan regulasi yang membentuk dan memberi kewenangan kepada BPOLBF. Per entri terbaru di JDIH Kemenkeu dan BPK (peraturan.bpk.go.id/Home/Details/77913), tidak ada pencabutan atau amendemen yang tercatat secara publik hingga pertengahan 2026. Artinya, seluruh kewenangan BPOLBF — dari koordinasi lintas kabupaten hingga penguasaan lahan otorita di Parapuar — bersumber dari satu Perpres yang sama.
Yang membuat posisi BPOLBF unik dibanding, misalnya, ITDC di Golo Mori adalah dualitas mandat ini. BPOLBF bukan murni regulator, bukan juga murni pengembang — ia menjalankan keduanya secara bersamaan di dalam kawasan HPL-nya. Pemahaman soal perbedaan dua fungsi ini penting bagi siapa pun yang hendak melangkah lebih jauh ke proses investasi.
Fungsi Koordinatif: 11 Kabupaten, Satu Payung
Dalam kapasitas koordinatif, BPOLBF bertugas menyelaraskan perencanaan dan pengembangan destinasi pariwisata di seluruh Flores — mulai Manggarai Barat di ujung barat hingga Flores Timur di timur, termasuk Ngada, Ende, Sikka, dan kabupaten-kabupaten lain. Fungsi ini bersifat fasilitasi dan advokasi kebijakan, bukan penguasaan lahan. BPOLBF tidak memiliki hak pengelolaan tanah di luar kawasan inti Parapuar.
Fungsi Otoritatif: Parapuar sebagai Kawasan Inti
Di dalam kawasan inti Parapuar itulah BPOLBF memiliki kewenangan sesungguhnya — termasuk memegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL) yang diterbitkan atas namanya. Investor yang masuk ke Parapuar tidak membeli tanah; mereka memperoleh hak turunan dari HPL yang dipegang BPOLBF, dalam bentuk Hak Guna Bangunan di atas HPL (HGB-di-atas-HPL) atau skema kerja sama lain. Mekanisme ini berbeda mendasar dengan membeli tanah SHM atau HGB di kawasan kota Labuan Bajo.
HPL Zone 1: ±129,6 Ha — Angka dan Kesalahan Umum
Pada 15 September 2023, sertifikat HPL Zona 1 Parapuar diserahkan secara resmi oleh Wakil Menteri ATR/BPN Raja Juli Antoni kepada BPOLBF di lokasi Parapuar, disaksikan juga oleh Wamenparekraf Angela Tanoesoedibjo. Luas HPL yang tersertifikasi: ±129,6 ha (Zone 1).
Angka ini sering muncul dalam laporan berbahasa Inggris sebagai “129,609 hectares” — yang secara harfiah berarti 1.296 km², mustahil untuk lokasi di atas kota kecil seperti Labuan Bajo. Ini adalah kesalahan format angka: Indonesia menggunakan koma sebagai pemisah desimal, sehingga “129,609 ha” dalam teks Bahasa Indonesia berarti 129,609 hektare — atau sekitar 129,6 ha. Corroborasi datang dari windonesia.com (“about 129.6 ha”) dan Wikipedia Bahasa Indonesia (“129,60 ha” dengan 20,05% rencana pemanfaatan). Angka ini kami catat sebagai ±129,6 ha (HPL Zone 1, tersertifikasi 15 September 2023) — belum diverifikasi dari ekstrak kadaster publik, sehingga kami mempublikasikannya dengan tanda perkiraan.
Adapun angka ~400 ha yang kerap disebut dalam materi promosi BPOLBF dan BKPM adalah angka perencanaan total kawasan — bukan HPL yang telah tersertifikasi. Tidak ditemukan dokumen regulasi publik yang mengonfirmasi “400 ha persis” secara kadaster. Perbedaan ini penting: 129,6 ha adalah tanah yang secara legal sudah di bawah penguasaan BPOLBF; sisanya masih dalam ranah rencana.
Empat Zona dan 19 Lot Investasi
Di atas HPL Zona 1 itulah BPOLBF menawarkan 19 lot investasi kepada mitra swasta. Kawasan Parapuar dibagi menjadi empat zona berdasarkan konsep pengembangan:
- Cultural Zone (Zona Budaya)
- Pusat atraksi berbasis etno-budaya Manggarai; destinasi edukasi dan pertunjukan seni lokal.
- Leisure Zone (Zona Rekreasi)
- Fasilitas hiburan dan relaksasi; termasuk area komersiallot-lot hotel dan penginapan.
- Wildlife Zone (Zona Alam Liar)
- Konservasi flora-fauna; walking trail; minimal bangunan permanen.
- Adventure Zone (Zona Petualangan)
- Konsep aktivitas luar ruang — sepeda, zipline, luge, dan infrastruktur serupa masih dalam tahap rencana/konsep, belum terbangun.
Rincian luas tiap zona bersumber dari satu analisis sipil-masyarakat (omong-omong.com) dan belum diverifikasi dari dokumen resmi BPOLBF: Cultural ±114,73 ha, Leisure ±63,59 ha, Wildlife ±89,25 ha, Adventure ±132,43 ha — totalnya mendekati 400 ha, konsisten dengan angka perencanaan. Perlu dicatat bahwa angka Adventure Zone yang muncul di beberapa sumber (132,43 ha) lebih besar dari total HPL tersertifikasi (129,6 ha); ini mengindikasikan zona-zona tersebut dihitung dari rencana total 400 ha, bukan dari HPL yang sudah ada.
Janji pengembangan adalah hanya sekitar 20% yang terbangun, 80% dipertahankan sebagai hutan dan ruang hijau — angka yang kerap dikutip dalam laporan Antara, windonesia.com, dan materi BKPM. Kritik dari kelompok masyarakat sipil menilai angka 20% ini menyesatkan karena infrastruktur pendukung (jalan, utilitas) tetap berdampak pada ekosistem di luar tapak bangunan. Kedua perspektif ini kami sajikan apa adanya.
Status Terbangun vs. Rencana — Per Pertengahan 2026
Pembaca yang serius wajib membedakan apa yang sudah ada di lapangan dari apa yang masih berupa komitmen atau konsep.
| Elemen | Status | Catatan |
|---|---|---|
| HPL Zona 1 ±129,6 ha | TERVERIFIKASI — tersertifikasi 15 Sep 2023 | Luas persis belum dari ekstrak kadaster publik |
| Jalan akses ±1,5 km | TERBANGUN — disebut luas di berbagai laporan | Biaya, spesifikasi, dan tanggal selesai tidak dalam catatan PUPR publik |
| Titik pandang 360° (viewpoint) | TERBANGUN — digunakan untuk event WAP sejak 2025 | Kapasitas/fasilitas pendukung belum terverifikasi |
| Groundbreaking Parapuar Park | DILAKUKAN 8 Agustus 2024 | Status konstruksi setelah groundbreaking: belum terverifikasi |
| Hotel Dusit (~US$15 juta, Lot 1.6) | DILAPORKAN “in progress” (29 Apr 2025, windonesia.com) | UNVERIFIED — satu sumber; tidak ada konfirmasi brand flag, jumlah kamar, atau groundbreaking |
| Eiger Store + Coffee (~US$1,2 juta) | DILAPORKAN komitmen konstruksi Oktober 2025 | UNVERIFIED — satu sumber; redaksi sumber inkonsisten soal timing |
| Zipline, luge, cable car, Adventure Zone | KONSEP/RENCANA — belum terbangun | Hanya disebutkan dalam materi promosi dan presentasi |
| Listrik, air, telekomunikasi per lot | BERTAHAP — belum ada dokumentasi proyek publik per lot | Investor wajib verifikasi ketersediaan utilitas langsung ke BPOLBF |
Ingin memahami seluk-beluk proses masuk ke Parapuar — dari pendirian PT PMA hingga negosiasi lot? Hubungi kami melalui formulir penjelasan kami; tim kami dapat menghubungkan Anda dengan spesialis hukum dan market-entry independen yang terverifikasi.
Investor yang Sudah Berkomitmen
Per laporan per 29 April 2025 (Antara EN 315534; windonesia.com), dua investor bernama publik telah berkomitmen masuk ke Parapuar:
- Dusit (Thailand) — hotel senilai sekitar US$15 juta di Lot 1.6. Status: “in progress.” UNVERIFIED: tidak ada konfirmasi publik mengenai nama sub-brand Dusit, jumlah kamar, tanggal penandatanganan perjanjian, atau groundbreaking.
- PT Eigerindo Multi Produk Industri (Eiger) — Eiger Store dan Coffee Shop senilai sekitar US$1,2 juta. Komitmen mulai konstruksi Oktober 2025. UNVERIFIED: satu sumber; perkembangan setelah komitmen belum terkonfirmasi.
BPOLBF Plt. Dirut Frans Teguh menyebut angka “5–6 investor berkomitmen” (Antara/windonesia, 2025). Identitas tiga hingga empat investor lain belum dipublikasikan secara resmi. Satu nama tambahan yang muncul dalam siaran pers Kemenpar: PT Terra SparX, kerja sama wellness dan agrowisata di Lot M dan Lot N — tanggal pengumuman, nilai investasi, dan status terkini belum terverifikasi dari sumber sekunder independen.
Enam Skema Kerja Sama yang Ditawarkan BPOLBF
BPOLBF secara resmi menawarkan enam skema kerja sama pemanfaatan lahan HPL kepada investor. Keenam skema ini muncul dalam FAQ resmi BPOLBF (labuanbajoflores.id) dan analisis kebijakan publik:
- Sewa Aset — sewa lahan/aset milik BPOLBF
- Pinjam Pakai — penggunaan sementara tanpa kompensasi komersial (umumnya untuk program pemerintah/mitra tertentu)
- KSP (Kerja Sama Pemanfaatan) — bagi hasil atas pendapatan/keuntungan operasional
- BGS/BSG (Bangun Guna Serah / Bangun Serah Guna) — investor membangun, aset diserahkan ke negara/BPOLBF setelah masa konsesi
- KSPI (Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur) — skema KPBU sektor infrastruktur
- KETUPI (Kerja Sama Terbatas untuk Peningkatan Investasi) — skema baru yang diperkenalkan PP 28/2023 untuk badan layanan umum
Instrumen hukum yang digunakan untuk setiap investor konkret di Parapuar — apakah HGB di atas HPL, KSP, atau BGS — belum terdokumentasi dalam sumber publik. Demikian juga jangka waktu kerja sama per lot. Tidak ada tarif lahan yang dipublikasikan; negosiasi dilakukan langsung dengan BPOLBF. Ini adalah informasi yang wajib diverifikasi oleh calon investor sebelum melangkah lebih jauh.
Timeline Kepemimpinan BPOLBF
Berikut rekam jejak kepemimpinan BPOLBF berdasarkan sumber-sumber publik yang bisa diverifikasi, disertai flag ketidakpastian:
- Shana Fatina — menjabat sebagai Kepala/Direktur Utama sekitar 2023 (dikutip dalam Antara EN 293823 terkait penyerahan HPL dan konsep zona Parapuar)
- Frans Teguh — Plt. Direktur Utama, aktif pada 2024–2025 (Antara/windonesia, laporan April 2025 soal investor)
- Andhy M. T. Marpaung — disebut sebagai Plt. Direktur Utama dalam siaran acara “PENTAS x WAP 2026” (YouTube, Juni 2026)
Catatan editorial: status Direktur Utama definitif (bukan Plt.) BELUM TERVERIFIKASI dari sumber resmi per tanggal riset. Kami tidak dapat mengonfirmasi apakah proses pengangkatan definitif telah selesai. Pembaca yang membutuhkan informasi terkini tentang kepemimpinan BPOLBF disarankan mengecek langsung ke situs resmi BPOLBF atau Kementerian Pariwisata.
BPOLBF vs. ITDC di Golo Mori: Perbedaan Mendasar
Dua kawasan pengembangan pariwisata utama di Manggarai Barat sering dibandingkan oleh investor: Parapuar (BPOLBF) dan Golo Mori/Tana Mori (ITDC). Keduanya berbeda dalam hampir setiap dimensi yang relevan bagi investor.
| Dimensi | Parapuar (BPOLBF) | Golo Mori/Tana Mori (ITDC) |
|---|---|---|
| Pengelola | BPOLBF — badan otorita Kemenpar, non-BUMN | ITDC (InJourney Tourism Development Corporation) — BUMN |
| Dasar penugasan | Perpres 32/2018 | PMN 2021 |
| Luas tersertifikasi | ±129,6 ha HPL (Zona 1, 2023); ~400 ha total rencana | ~20 ha kawasan inti; ambisi rencana “hingga 1.000 ha” (belum perolehan) |
| Posisi geografis | Bukit di atas kota Labuan Bajo; ~5 menit dari bandara | Pesisir Golo Mori, ~25 km / ~45 menit dari Labuan Bajo |
| Konsep unggulan | Alam-budaya-petualangan berbasis hutan (E3NC) | MICE waterfront (GMCC, venue ASEAN Summit 2023) |
| Status KEK | BUKAN KEK — tidak ada insentif fiskal KEK | Diusulkan KEK — belum ditetapkan PP per sumber publik 2023 |
| Model investor | Kerja sama langsung dengan BPOLBF (HPL-sublease/HGB-di-atas-HPL) | ITDC sebagai master developer/operator (model Mandalika) |
| Branded hotel live | Belum ada per pertengahan 2026 | Belum ada konfirmasi resort branded buka per 2025 |
Penting dicatat: keduanya bukan KEK. Insentif fiskal KEK (pengurangan PPh, fasilitas PPN/PPnBM, pembebasan bea masuk) berdasarkan PP 40/2021 tidak berlaku di Parapuar maupun Golo Mori selama status KEK belum ditetapkan resmi. Klaim insentif dari pihak mana pun tanpa rujukan regulasi spesifik harus disikapi kritis.
Insentif: Apa yang Benar-Benar Ditawarkan?
Ini salah satu pertanyaan yang paling sering salah dijawab. Mari kita luruskan berdasarkan regulasi:
- BPOLBF menawarkan: fasilitasi izin, koordinasi, lahan HPL yang diklaim “clean and clear,” dan skema kerja sama formal. Bukan insentif fiskal.
- Tax holiday (PMK 130/PMK.010/2020): untuk industri pionir; hotel dan akomodasi wisata umumnya tidak masuk daftar pionir. Periksa PMK terbaru — kebijakan ini sensitif terhadap perubahan.
- Tax allowance (PP 78/2019): mungkin berlaku tergantung KBLI dan lampiran wilayah — harus dicek kasus per kasus.
- Super deduction vokasi (PMK 128/2019) dan R&D (PMK 153/2020): bisa relevan untuk program pelatihan tenaga kerja lokal, bergantung pada skema operasional investor.
Tidak ada insentif fiskal yang secara spesifik dijanjikan untuk Parapuar dalam dokumen publik. Investor yang mendasarkan kalkulasi IRR pada asumsi insentif perlu memverifikasi langsung ke BKPM/Kementerian Investasi dan konsultan pajak berlisensi.
Kontroversi Hutan Bowosie — Catatan Integritas
Parapuar tidak berdiri di lahan kosong. Kawasan ~400 ha yang didesain Perpres 32/2018 adalah Hutan Bowosie (Nggorang Bowosie) — hutan yang berfungsi sebagai penyangga ekologis Labuan Bajo dan daerah tangkapan air bagi Kota Labuan Bajo yang sudah mengalami krisis air kronis (sumber Wae Mese/PDAM).
Empat kampung — Racang Buka, Kaper, Lancang, dan Nggorang — mengklaim hak adat dan penggunaan lama atas sebagian kawasan Bowosie, dengan sebagian warga menyebut masa budidaya sejak 1990-an atau bahkan era 1960–70-an. Pada 2022, warga dari kampung-kampung ini secara fisik menghalangi aktivitas pembersihan lahan dan alat berat di area Parapuar; demonstrasi juga berlangsung di Labuan Bajo pada 2022–2023. Pendampingan dilakukan antara lain oleh Sunspirit for Justice and Peace, Floresa.co, WALHI NTT, dan AMAN Nusa Bunga.
Nomor SK KLHK yang melepaskan fungsi hutan untuk kawasan ini tidak ditemukan dalam sumber publik — ini celah dokumentasi yang nyata, bukan hanya kurang riset. BPOLBF melanjutkan proses sertifikasi HPL (2023), groundbreaking (2024), dan promosi investor (2025) sementara klaim komunitas tetap belum terselesaikan secara formal dan komprehensif. Kami menggambarkan situasi ini sebagai sengketa yang secara struktural belum tuntas.
Investor yang sedang melakukan due diligence wajib memasukkan dimensi risiko sosial-lingkungan ini — termasuk potensi penundaan akibat aksi komunitas, dampak reputasi, dan risiko tata kelola air — ke dalam analisis risiko mereka.
Menghubungi BPOLBF untuk Investasi
Jalur resmi untuk menindaklanjuti minat investasi di Parapuar adalah melalui divisi investasi dan kerja sama BPOLBF secara langsung, atau melalui meja regional Kementerian Investasi/BKPM. Tidak ada perantara berbayar yang merupakan jalur resmi.
Jika Anda memerlukan panduan awal yang netral — mencakup due diligence HPL, struktur PT PMA yang sesuai, dan pertanyaan kritis yang perlu diajukan ke BPOLBF — kami dapat menghubungkan Anda dengan spesialis hukum dan market-entry independen yang telah kami verifikasi. Tidak ada biaya untuk Anda; jika Anda memilih untuk bekerja sama dengan mitra yang kami rekomendasikan, mereka mungkin membayar kami biaya referral tanpa biaya tambahan bagi Anda. Gunakan formulir penjelasan kami atau hubungi kami melalui WhatsApp untuk memulai.
FAQ: Pertanyaan yang Sering Diajukan tentang BPOLBF
BPOLBF di bawah kementerian apa?
BPOLBF berada di bawah Kementerian Pariwisata (Kemenpar) Republik Indonesia, dibentuk berdasarkan Perpres 32/2018. Berbeda dengan ITDC yang merupakan BUMN di bawah Kementerian BUMN, BPOLBF adalah badan otorita yang langsung bertanggung jawab kepada Menteri Pariwisata.
Siapa Direktur Utama BPOLBF sekarang?
Berdasarkan sumber publik yang dapat diverifikasi: Shana Fatina menjabat sekitar 2023, digantikan Frans Teguh sebagai Plt. Dirut pada 2024–2025, kemudian Andhy M. T. Marpaung disebut sebagai Plt. Dirut dalam liputan acara Juni 2026. Status Direktur Utama definitif (bukan Plt.) belum dapat diverifikasi dari pengumuman resmi; untuk informasi terkini, cek langsung ke situs resmi BPOLBF atau Kementerian Pariwisata.
Apakah investor asing bisa masuk ke Parapuar melalui PT PMA?
Secara prinsip ya — PT PMA dengan modal disetor minimum di atas IDR 10 miliar (di luar tanah dan bangunan, per Peraturan BKPM 4/2021) dapat mengajukan kerja sama dengan BPOLBF melalui skema yang tersedia. Namun, mekanisme hukum tepat (HGB-di-atas-HPL atau skema KSP/BGS) dan jangka waktu yang berlaku untuk setiap lot belum dipublikasikan secara resmi. Calon investor wajib bernegosiasi langsung dengan BPOLBF dan mendapatkan konfirmasi tertulis atas instrumen hukum yang akan digunakan.
Apakah kawasan Parapuar/BPOLBF berstatus KEK dengan insentif fiskal khusus?
Tidak. Parapuar bukan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Insentif fiskal KEK berdasarkan PP 40/2021 — seperti pengurangan PPh Badan, fasilitas PPN/PPnBM, dan pembebasan bea masuk — tidak berlaku di kawasan ini. BPOLBF menawarkan fasilitasi administratif dan lahan HPL yang tersertifikasi, bukan insentif fiskal. Ini berbeda dengan beberapa materi promosi yang menyiratkan adanya kemudahan fiskal; verifikasi setiap klaim insentif ke BKPM dan konsultan pajak berlisensi sebelum menjadikannya dasar keputusan investasi.
Berapa luas Parapuar dan berapa lot yang tersedia?
Total kawasan yang direncanakan adalah sekitar 400 ha — angka perencanaan yang konsisten dalam materi BPOLBF dan BKPM, tetapi belum dikonfirmasi secara kadaster. Luas yang sudah tersertifikasi HPL adalah ±129,6 ha (Zone 1, diserahkan 15 September 2023). Di atas lahan ini BPOLBF menawarkan 19 lot investasi yang dibagi dalam empat zona: Budaya, Rekreasi, Alam Liar, dan Petualangan. Harga per lot tidak dipublikasikan; negosiasi dilakukan langsung dengan BPOLBF.