Hak Pakai untuk Orang Asing: Syarat dan Batasan di NTT

Hak Pakai untuk orang asing adalah hak atas tanah yang secara hukum dapat dipegang oleh warga negara asing (WNA) yang memiliki izin tinggal yang sah di Indonesia — bukan oleh sembarang pemegang paspor asing, melainkan hanya mereka yang berdomisili secara resmi. Dasar hukum pokoknya adalah Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 dan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021, yang bersama-sama mengatur siapa yang berhak, properti apa yang memenuhi syarat, dan batas-batas yang tidak boleh dilampaui.

Ini bukan jalan menuju kepemilikan penuh. Hak Milik — freehold sejati — tertutup bagi orang asing berdasarkan Pasal 21 UUPA (UU 5/1960). Hak Pakai adalah sebuah solusi yang diakui negara: lebih kuat dari sewa jangka panjang biasa, namun tetap memiliki masa berlaku dan syarat tertentu. Memahami perbedaan ini sangat penting sebelum kamu mempertimbangkan properti apa pun di NTT, termasuk Labuan Bajo.

Siapa yang Dapat Memegang Hak Pakai?

PP 18/2021 membatasi hak ini pada WNA yang memegang izin tinggal yang sah (izin tinggal). Dalam praktiknya, ini mencakup pemegang:

KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) — untuk ekspatriat yang bekerja, anggota keluarga, atau investor;
KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) — untuk mereka yang sudah tinggal lama dan memenuhi syarat;
Second Home Visa — visa berbasis aset senilai minimal USD 130.000 yang diperkenalkan pada 2022, memberi izin tinggal 5 atau 10 tahun;
Visa Pensiun (Retirement Visa) — untuk pemegang usia tertentu yang memenuhi syarat saldo rekening bank;
Izin tinggal lainnya yang diakui pemerintah.

Wisatawan yang masuk dengan visa kunjungan biasa (visa on arrival atau e-visa turis) tidak memenuhi syarat. Kepemilikan Hak Pakai bergantung sepenuhnya pada status residensi yang aktif dan sah — jika izin tinggal berakhir atau dicabut, statusnya menjadi pertanyaan hukum yang perlu diselesaikan segera.

Objek yang Dapat Dipegang: Rumah Tempat Tinggal

Hak Pakai yang diberikan kepada WNA berdasarkan regulasi ini khusus untuk rumah tempat tinggal (rumah tinggal), bukan untuk properti komersial. Ini berarti hotel, resort, ruko, vila yang dioperasikan secara komersial, atau bangunan bisnis lainnya tidak masuk dalam kategori ini. Untuk tujuan tersebut, mekanisme yang berlaku adalah HGB (Hak Guna Bangunan) via PT PMA — perusahaan asing yang didirikan di Indonesia — bukan Hak Pakai individu.

Regulasi juga membatasi jumlah unit: satu WNA pada umumnya hanya dapat memegang satu properti di bawah skema ini. Tujuannya jelas — ini adalah jalan untuk tempat tinggal, bukan portofolio investasi properti.

Ambang Harga Minimum per Provinsi

Inilah bagian yang paling sering membingungkan: PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 18/2021 menetapkan bahwa properti harus memenuhi ambang harga minimum, yang ditetapkan per provinsi oleh Keputusan Menteri ATR/BPN (Kepmen). Angka-angka ini ditinjau secara berkala dan tidak tercantum langsung dalam PP atau Permen-nya — melainkan dalam Kepmen terpisah yang dapat diperbarui.

Ambang harga spesifik untuk Provinsi Nusa Tenggara Timur (NTT) BELUM TERVERIFIKASI dari sumber terbuka yang tersedia pada saat penulisan ini. Beberapa sumber daring menyebut angka untuk provinsi-provinsi tertentu (misalnya DKI Jakarta Rp 5 miliar, Bali Rp 2 miliar), namun data untuk NTT tidak ditemukan secara konsisten dan dapat berubah sewaktu-waktu. Kami memilih untuk tidak mengarang angka.

Cara mengecek angka yang berlaku: Hubungi kantor Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Kabupaten Manggarai Barat secara langsung, atau periksa Kepmen ATR/BPN terkini melalui situs jdih.atrbpn.go.id atau konsultan hukum properti yang berlisensi. Ini bukan langkah yang bisa dilewati.

Masa Berlaku dan Perpanjangan Hak Pakai

Di bawah PP 18/2021, Hak Pakai atas tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan (HPL) untuk WNA memiliki durasi 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan kemudian dapat diperbarui 30 tahun lagi — total potensi hingga 80 tahun jika semua perpanjangan berhasil diproses. Namun, perpanjangan dan pembaruan ini tidak otomatis: pemegang harus memenuhi syarat yang berlaku pada setiap saat, termasuk kepemilikan izin tinggal yang masih aktif.

Durasi awal: 30 tahun
Perpanjangan pertama: 20 tahun (atas permohonan, syarat berlaku)
Pembaruan (renewal): 30 tahun (atas permohonan, syarat berlaku)
Syarat utama pemegang: Izin tinggal yang sah (KITAS/KITAP/visa residensi) aktif selama masa kepemilikan
Tujuan properti: Tempat tinggal — bukan properti komersial
Ambang harga NTT: BELUM TERVERIFIKASI — cek Kepmen ATR/BPN terkini
Jumlah unit: Umumnya satu per WNA

Tiga Jalur Berbeda: Hak Pakai, HGB via PT PMA, dan HPL Parapuar

Orang asing yang mempertimbangkan properti di Labuan Bajo dan sekitarnya sering kali mencampurkan tiga skema yang sesungguhnya sangat berbeda. Ini kesalahan yang bisa mahal.

1. Hak Pakai (Individu WNA — Hunian)

Ini adalah hak atas tanah yang dipegang secara pribadi oleh WNA. Cocok untuk pembelian rumah tinggal di atas tanah SHM (Sertifikat Hak Milik) yang dikonversi menjadi Hak Pakai demi mengakomodasi kepemilikan asing. Propertinya adalah hunian — bukan bisnis. Tidak ada struktur perusahaan yang diperlukan. Namun, izin tinggal yang aktif adalah syarat mutlak yang harus dijaga selama masa kepemilikan berlangsung.

2. HGB via PT PMA (Komersial)

Untuk hotel, vila komersial, restoran, atau fasilitas wisata lainnya, jalur yang berlaku adalah mendirikan PT PMA (Penanaman Modal Asing) — perusahaan Indonesia dengan kepemilikan asing — dan melalui perusahaan tersebut mendapatkan Hak Guna Bangunan (HGB). HGB dipegang oleh PT PMA, bukan oleh individu asing secara langsung. Modal minimum yang ditetapkan Peraturan BKPM No. 4/2021 adalah lebih dari IDR 10 miliar (di luar nilai tanah dan bangunan) per KBLI per lokasi proyek, ditambah modal disetor minimum IDR 10 miliar. Perizinan usaha diproses melalui sistem OSS-RBA (Online Single Submission Risk-Based Approach) berdasarkan UU Cipta Kerja No. 11/2020 dan PP 5/2021.

HGB atas tanah negara di bawah PP 18/2021 berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun. Atas tanah HPL, persyaratan tambahan berlaku karena hak berasal dari pemegang HPL.

3. Skema HPL Parapuar (Kerja Sama dengan BPOLBF)

Di kawasan Parapuar, investor tidak membeli atau menyewa tanah dari pemilik swasta. BPOLBF (Badan Pelaksana Otorita Labuan Bajo Flores) memegang HPL (Hak Pengelolaan) atas sekitar 129,6 hektar Zone 1, yang sertifikatnya diserahkan oleh Wamen ATR/BPN pada 15 September 2023. Investor masuk melalui skema kerja sama dengan BPOLBF — instrumen pastinya (apakah HGB di atas HPL, BOT, atau bentuk lain) belum dikonfirmasi dalam dokumen publik yang tersedia. Tidak ada tarif resmi yang dipublikasikan; negosiasi dilakukan langsung dengan divisi investasi BPOLBF.

Ini bukan Hak Pakai individu. Ini bukan jual-beli tanah swasta. Ini adalah akses berbasis kerja sama pada HPL milik negara yang dikelola lembaga otorita. Ketiga jalur ini menghasilkan dokumen hak yang berbeda, menghadapi risiko yang berbeda, dan memerlukan proses hukum yang sama sekali tidak sama.

Jika kamu ingin memahami opsi mana yang paling relevan dengan situasimu — residensi pribadi, hotel atau resort, atau lot di Parapuar — formulir pertanyaan kami terhubung dengan konsultan hukum dan market-entry independen yang familiar dengan kondisi NTT.

Peringatan Nominee: Risiko Serius yang Tidak Boleh Diabaikan

Pasal 26 ayat (2) UUPA dengan tegas menyatakan bahwa setiap pemindahan atau pembebanan hak atas tanah yang melanggar ketentuan kepemilikan — termasuk perjanjian nominee di mana WNA menggunakan nama WNI sebagai pemilik di atas kertas — adalah batal demi hukum. Akibatnya: tanah dapat jatuh ke negara, dan uang yang sudah dibayarkan tidak dapat dipulihkan melalui pengadilan karena perjanjian itu sendiri dianggap tidak sah.

Pengadilan Indonesia telah berulang kali membatalkan perjanjian nominee semacam ini. Alasan yang sering terdengar — semua orang melakukannya di Bali — bukan perlindungan hukum. Di Labuan Bajo, dengan volume transaksi yang lebih kecil dan pengawasan regulasi yang semakin ketat seiring status DPSP (Destinasi Super Prioritas), risiko ini tidak kurang nyata.

Tidak ada jalur resmi yang memungkinkan WNA memegang Hak Milik (freehold) atas tanah di Indonesia — titik. Jalur yang sah adalah Hak Pakai (individu, hunian), HGB via PT PMA (komersial), atau skema kerja sama berbasis HPL seperti di Parapuar. Konsultasikan pilihan kamu dengan notaris berlisensi dan konsultan hukum sebelum menandatangani apa pun.

Konteks NTT: Mengapa Kondisi Lokal Penting

Labuan Bajo bukan Bali. Infrastruktur notarisnya lebih tipis, ketersediaan kantor BPN di Kabupaten Manggarai Barat lebih terbatas dibanding kota-kota besar, dan pasar properti residentil untuk WNA masih sangat kecil — mayoritas transaksi di sini berkaitan dengan properti komersial (hotel, resort, kavling wisata) via PT PMA, bukan Hak Pakai individu.

Beberapa catatan praktis yang perlu diingat:

Wae Mese dan ketersediaan air: Sumber air utama Labuan Bajo adalah mata air Wae Mese, yang sudah menanggung tekanan tinggi dari pertumbuhan kota. Properti residensial baru — apa pun status haknya — perlu mempertimbangkan ketersediaan air bersih secara jujur, bukan hanya mengandalkan janji PDAM.
Status tanah di sekitar Bowosie: Kawasan hutan Nggorang Bowosie — yang sebagian besarnya kini mencakup Parapuar — memiliki sejarah klaim ganda yang kompleks. Empat kampung (Racang Buka, Kaper, Lancang, Nggorang) mengklaim hak adat atas lahan di wilayah ini. Siapa pun yang mempertimbangkan properti di dekat kawasan tersebut perlu melakukan due diligence historis tanah yang sangat cermat, bukan hanya mengecek sertifikat terakhir.
Infrastruktur utilitas: Listrik PLN dan konektivitas telepon di area bukit sekitar Parapuar masih dalam tahap pengembangan. Ini relevan untuk properti residensial maupun komersial.

Langkah Praktis Sebelum Memulai

Berikut urutan yang masuk akal bagi WNA yang mempertimbangkan Hak Pakai untuk hunian di NTT:

Konfirmasi status izin tinggal kamu. KITAS yang valid, KITAP, Second Home Visa, atau visa residensi lain yang diakui — pastikan masa berlakunya selaras dengan jangka waktu yang kamu rencanakan.
Minta notaris setempat mengecek Kepmen ATR/BPN terkini untuk ambang harga NTT. Jangan bergantung pada angka yang beredar di internet — angka tersebut bisa sudah kedaluwarsa.
Lakukan due diligence riwayat tanah (sertifikat SHM yang akan dikonversi ke Hak Pakai). Di area dekat kawasan hutan seperti Bowosie, pemeriksaan ini harus lebih dalam dari sekadar pengecekan sertifikat di kantor BPN.
Pertimbangkan apakah tujuannya adalah hunian murni atau ada komponen komersial. Jika ada penghasilan dari properti — sewa jangka pendek, villa yang disewakan, dll. — jalur HGB via PT PMA lebih tepat secara hukum daripada Hak Pakai individu.
Konsultasikan dengan konsultan hukum properti yang berlisensi di Indonesia, bukan hanya agen properti.

Jika kamu butuh titik awal untuk menemukan konsultan hukum atau market-entry specialist yang familiar dengan kondisi Manggarai Barat, gunakan formulir pertanyaan kami — atau hubungi kami via WhatsApp yang tercantum di halaman kontak. Kami tidak menjual tanah, lisensi, atau produk investasi; jika kamu akhirnya bekerja sama dengan mitra yang kami rekomendasikan, mereka mungkin membayar kami referral fee tanpa biaya tambahan bagi kamu — dan itu tidak mengubah apa yang kami tulis.

Perbandingan Singkat: Tiga Jalur Kepemilikan untuk Orang Asing di Labuan Bajo

Jalur	Pemegang Hak	Peruntukan	Durasi Pokok	Syarat Utama	Catatan
Hak Pakai (WNA)	Individu WNA	Hunian pribadi	30 tahun (+ perpanjangan)	Izin tinggal sah aktif; ambang harga minimum per Kepmen ATR/BPN	Ambang harga NTT BELUM TERVERIFIKASI — cek Kepmen terkini
HGB via PT PMA	PT PMA (perusahaan)	Hotel, vila komersial, restoran, fasilitas wisata	30 tahun (+ perpanjangan)	Modal > IDR 10 miliar/KBLI/lokasi; OSS-RBA; NPWP perusahaan	Hak dipegang perusahaan, bukan individu asing langsung
Kerja sama HPL Parapuar	Investor via perjanjian dengan BPOLBF	Lot investasi di kawasan Parapuar (komersial/wisata)	TIDAK DIPUBLIKASIKAN — negosiasi langsung dengan BPOLBF	Seleksi BPOLBF; tidak ada tarif resmi; instrumen hukum pasti belum dikonfirmasi publik	Investor tidak membeli tanah — hak berasal dari HPL negara via BPOLBF

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah WNA dengan visa turis bisa membeli properti di Labuan Bajo dengan skema Hak Pakai?

Tidak. Hak Pakai untuk WNA mensyaratkan izin tinggal yang sah dan aktif — seperti KITAS, KITAP, Second Home Visa, atau visa residensi lainnya yang diakui. Visa turis biasa (termasuk visa on arrival dan e-visa) tidak memenuhi syarat. Kepemilikan properti tanpa izin tinggal yang tepat akan membuat status hak tersebut rentan secara hukum.

Berapa ambang harga minimum properti Hak Pakai untuk WNA di NTT?

Ambang harga minimum ditetapkan per provinsi oleh Keputusan Menteri ATR/BPN (Kepmen) — bukan langsung dalam PP 18/2021 atau Permen ATR/BPN 18/2021. Angka spesifik untuk Provinsi NTT belum terverifikasi dari sumber terbuka yang dapat diandalkan pada saat penulisan ini. Untuk angka yang berlaku saat ini, hubungi kantor ATR/BPN Kabupaten Manggarai Barat atau konsultasikan dengan notaris berlisensi yang familiar dengan regulasi terkini.

Apa bedanya Hak Pakai dengan skema investasi di Parapuar?

Keduanya berbeda secara mendasar. Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dipegang individu WNA untuk hunian pribadi, atas tanah yang (aslinya) berstatus SHM milik WNI. Di Parapuar, tidak ada tanah yang dijual — investor masuk melalui perjanjian kerja sama dengan BPOLBF sebagai pemegang HPL (Hak Pengelolaan) atas 19 lot investasi. Peruntukan Parapuar adalah komersial/wisata, bukan hunian. Instrumen hukum pastinya (kemungkinan HGB di atas HPL atau BOT) belum dikonfirmasi dalam dokumen publik.

Apakah perjanjian nominee aman sebagai alternatif untuk orang asing yang ingin memegang Hak Milik di Indonesia?

Tidak. Perjanjian nominee — di mana WNA menggunakan nama WNI sebagai pemegang hak atas kertas — batal demi hukum berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Pengadilan Indonesia telah berulang kali membatalkan perjanjian semacam ini. Jika dibatalkan, tanah dapat jatuh ke negara dan uang yang sudah dibayarkan tidak dapat dipulihkan secara hukum. Ini bukan risiko teoritis — ini adalah konsekuensi hukum yang sudah terdokumentasi.

Jika saya membangun vila di Labuan Bajo dan menyewakannya, apakah Hak Pakai cukup?

Kemungkinan tidak. Hak Pakai untuk WNA dirancang untuk hunian pribadi. Jika vila dioperasikan secara komersial — disewakan kepada tamu, menjalankan kegiatan usaha — izin usaha dan struktur yang tepat umumnya memerlukan PT PMA dengan HGB, bukan Hak Pakai individu. Beroperasi secara komersial di bawah Hak Pakai individu dapat menimbulkan masalah kepatuhan di sisi izin usaha maupun perpajakan. Konsultasikan dengan konsultan hukum dan pajak sebelum memutuskan.